Форум арендодателей коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет? | Rusbase

Форум арендодателей коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). 

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка. 

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность). 

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

  1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
  2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
  3. Купить паи/доли в ПИФах. 

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям. 

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы. 

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%.

Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории). 

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора). 

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов. 

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности. 

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д. 

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест. 

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций. 

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%. 

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.). 

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом.

Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые. 

Как достичь максимума 

  • Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
  • Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
  • Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости. 
  • Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта. 
  • Проводим due diligence.
  • Структурируем сделку.
  • Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
  • Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением.

Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

 Фото на обложке и в материале: Unsplash

Как выбрать арендатора коммерческой недвижимости

Форум арендодателей коммерческой недвижимости

Константин Демчук

Пустующее помещение – главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора.

А точнее, от способности владельца помещения его выбрать. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья.

В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек».

Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание: «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!».

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они – хорошие арендаторы. На самом деле:

  • предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход;
  • сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, и вы теряете все рычаги влияния на них;
  • сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации;
  • даже федеральные сети нередко занимают помещение не дольше, чем обычные компании;
  • по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемным персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что сетевик готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном, это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы.

И если в вашем помещении не установлен кондиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить. За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду.

Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения.

Если позволяет выбор, такому арендатору лучше отказать. Но если в несезон никого кроме него не оказалось, то им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более надежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют, как минимум, один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные.

С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные бизнесмены сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем.

Очень часто это представители южных республик, плохо владеющие русским языком: «Давай встрэтимса, пагаварим… Зачем дагавор?… Че ты все пишешь?…» и т.д.

Это тип арендаторов, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете, они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают вполне нормальную цену за день аренды.

В среднем она составляет 5-10% от месячной стоимости. Поэтому в период поиска арендатора имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями.

В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Например, непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения.

К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Pfunds Molkerei, которому уже более 130 лет.

Несмотря на немецкую аккуратность и чистоплотность, в магазине такой запах, что валит с ног.

После «душистых» арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора вроде цветочного магазина или банка.

Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, чтобы вытравить запах. Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

SM2: как мы создали «умную» базу коммерческой недвижимости, которая помогает найти помещение в три клика — Трибуна на vc.ru

Форум арендодателей коммерческой недвижимости

SM2 — алгоритмический сбор данных и предиктивная аналитика на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Зачем Москве очередная база помещений, в чем особенности рынка коммерческой недвижимости и как алгоритмический поиск помогает зарабатывать деньги — рассказывает исполнительный директор SM2 Станислав Жуков.

Почему мы решили идти в коммерческую недвижимость

Общая площадь коммерческой недвижимости Москвы — 65 млн м², а объём рынка аренды — $10 млрд в год, при этом получить точные данные по объектам, сделкам, предложениям на рынке крайне сложно. Баз данных много, а информация обновляется редко.

На рынке аренды потенциальный арендатор зачастую сталкивается с проблемой заведомо ложной информации от консультантов или собственников. В результате часто получается, что предприниматели теряют много времени и не всегда имеют возможность заключить сделку на наиболее выгодных для себя условиях.

Более того, преимущество во многих поисковиках получают платные объявления, которые далеко не всегда наиболее выгодные. У потенциального арендатора или инвестора благодаря нехватке информации, ее недостоверности и трудности в поиске актуальных контактов нет возможности объективно оценить объект недвижимости и принять взвешенное решение.

Мы подумали, что будет здорово дать арендаторам, девелоперам и брокерам общедоступную, простую в использовании, проверенную базу объектов, которая позволит не только эффективно искать и размещать объявления, но и проводить качественную аналитику, и, как следствие, принимать верные решения.

Какие проблемы мы нашли на российском рынке коммерческой недвижимости

Идея создать SM2 пришла не просто так. Учредители и топ-менеджеры компании работали экспертами по недвижимости в «Ренессанс Капитале», MLP, C&W, HP, Deutsche Bank, HRO. У всех нас большой опыт на рынке коммерческой недвижимости, а саму идею мы позаимствовали у зарубежной компании CoStar, которая объединяет рынок коммерческой недвижимости в США.

Наша аудитория — 50 тысяч игроков рынка коммерческой недвижимости и 80 тысяч компаний-арендаторов. Чтобы лучше узнать их потребности, мы провели масштабное тестирование и узнали, с какими сложностями сталкиваются игроки рынка коммерческой недвижимости:

  • Сделка закрывается долго. Экономика нестабильна, а за участие в неудачной сделке приходится дорого платить. Поэтому создается высокая конкуренция за арендаторов и собственников, и это увеличивает сроки выставления помещения в аренду, просмотра, переговоров и завершения сделки.

  • Приходится тратить лишние деньги. В условиях большой конкуренции игроки рынка вынуждены тратить большие суммы на поиск и рекламу объектов.
  • Рекламировать объявления сложнее. Размещение объектов на досках объявлений не дает результата, потому что помещения дублируются многочисленными посредниками, а часть предложений не соответствует действительности. Найти реального собственника помещения довольно трудно. В результате к доскам объявлений падает уровень доверия.
  • Слишком мало информации. Объявления в интернете содержат лишь общую информацию об объектах. Если стоимость офисного здания составляет 500 млн рублей, инвестору хочется получить как можно больше информации — но ему её никто не дает.

Чтобы решить эти проблемы, большую часть денег мы вложили в разработку ERP-системы алгоритмического поиска. Общая сумма инвестиций в проект — $1,5 млн.

Но как выяснилось, просто разработать уникальный и полезный сервис — недостаточно, ведь далеко не все клиенты в Москве готовы платить за информацию, поэтому предвосхищая запрос, мы подключили дополнительные услуги — продвижение объектов недвижимости через контекстную рекламу и соцсети, а также помощь в заключении сделок.

Как мы решаем проблемы арендаторов и собственников помещений

Мы пополняем базу с помощью физических проверок объектов и IT-инструментов. Алгоритмы собирают данные из всех открытых источников и добавляет объекты в базу, а если по какому-либо объекту у нас есть вопрос, приезжаем по адресу, осматриваем помещение и общаемся с собственником или его представителем.

Например, если алгоритмы находят в сети один и тот же склад с разными арендными ставками, мы узнаем у собственника актуальную стоимость.

Сейчас в базе 3000 объектов, 35 тысяч арендаторов, 50 тысяч сделок об аренде и 60 тысяч объявлений с подробной информацией. Мы проверяем предложения арендодателей вручную и отмечаем объявления, которые подлежат верификации. Все объявления публикуются и проверяются бесплатно.

Для каждого объявления автоматически создаются веб-страницы и запускается контекстная реклама. Как результат — объявления просматривают наиболее заинтересованные арендаторы, и хорошие помещения расходятся довольно быстро. Найти подходящий объект реально за несколько минут, а дальше начинается просмотр, проверка документов, переговоры, заключение сделки.

Сейчас мы видим, что среди владельцев недвижимости самая популярная услуга — это цифровой маркетинг. Мы размещаем объект в аренду или на продажу в интернете и с помощью контекстной рекламы, ведения соцсетей и SEO приводим на сайт потенциальных арендаторов.

Дальше мы либо отправляем заявку собственнику недвижимости, либо работаем с ней сами (консультируем, готовим документы, делаем подборки помещений) и передаем собственнику уже готового арендовать площадь клиента.

Также технологии отслеживают срок жизни объявлений по аренде и продаже. Если офисы в одном здании быстро находят арендаторов, алгоритм делает вывод, что помещения ликвидны. Эту информацию видят потенциальные арендаторы — так они могут подобрать лучшие предложения.

База SM2 полезна также и агентам. С ее помощью они имеют возможность получить информацию, которой нет в свободном доступе (например, сроки истечения договоров аренды или контакты собственников помещений), выгрузив эти и многие другие параметры по помещениям в удобном для них формате (Excel или PDF-презентации).

За несколько месяцев до конца срока агент может предложить арендатору другое помещение и таким образом заработать на комиссии. К слову, в коммерческой недвижимости комиссию всегда платит собственник помещения, поэтому когда агент говорит, что найдет вам офис бесплатно, это обман. Поиск для вас и так должен быть бесплатным.

Девелоперы пользуются базой, чтобы прогнозировать прибыль. Они видят динамическую модель рынка и знают, сколько будет стоить аренда помещения через несколько лет. Это помогает девелоперу решить, в каком районе строить коммерческий объект.

Как будет развиваться SM2

В наших планах — создать сообщество для всех игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы. Все люди, которые работают в недвижимости, смогут общаться между собой на одной профильной площадке и быстро находить нужные услуги, контакты и проекты.

Это позволит агентам, оценщикам, консультантам, юристам, дизайнерам и строителям искать подряды, арендаторам — делиться опытом поиска объектов и оставлять отзывы и инсайты. Мы хотим объединить игроков рынка примерно так же, как Bloomberg объединяет финансовые рынки.

Дальнейшее развитие компании включает использование больших данных и искусственного интеллекта для прогнозирования наиболее востребованных типов и форматов недвижимости.

SM2 начался с Москвы, потому что здесь отличные программисты и аналитики, но проект не остановится на России. Мы разрабатываем стратегию выхода на развивающиеся рынки: Ближний Восток и Азию.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.