Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

https://www.youtube.com/watch?v=NgMtqexid0g

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

Стоимость: 3 000 руб.

Мы состоим в СРО
оценщиков

Оставьте Ваши контакты и наш специалист свяжется с Вами.

Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных

1

2

Заключение договора
осмотр объектов

3

Проведение рассчетов
обсуждение результатов

Оформление ипередача отчета

об оценке

Ипотека – это современный финансовый инструмент, благодаря которому все большее количество обычных граждан получают возможность приобрести желаемую квартиру или дом. Но, к сожалению, не всегда, условия кредитования являются выгодными для заемщика.

Кроме того, рыночные условия имеют тенденцию к постоянным изменениям, поэтому вчера процентная ставка по кредиту была одна, а завтра уже абсолютно другая. И вот для того, чтобы улучшить кредитные условия, снизить процентную ставку и другие дополнительные расходы по ипотеке, заемщики вынуждены прибегать к такой услуге как перекредитование.

Процесс переоформления кредитных условий по ипотеке называется рефинансированием, которое так активно и предлагается банками России.

Рефинансирование ипотечного займа сопряжено с множеством процедурных аспектов, выполнение которых в соответствии с регламентом позволяет достичь желаемого результата. И одним из обязательных этапов такой процедуры является этап оценки недвижимости, которая выступает объектом залога по кредиту.

Зачем же необходима оценка недвижимости при рефинансировании? Это обусловлено спецификой самого ипотечного кредитования, при котором деньги заемщику выдаются исключительно под залог недвижимости. Банк должен получить гарантии от клиента, что в случае непогашения долга, он сможет конфисковать залоговое имущество и погасить с помощью его продажи задолженность должника. Кроме того, любая ипотека сопровождается договором залога.

В документе обязательно фигурирует стоимость объекта, которая и определяется на основании оценки квалифицированного эксперта.

Стоимость объекта определяет будущий размер кредита. Как правило, размер ипотеки не может быть более 80-85% от реальной стоимости объекта.

Чем меньше соотношение между размером займа и стоимостью залога, тем лучше для самого банка. В результате, кредитор может установить меньшую процентную ставку для менее рискованных ипотечных кредитов.

При более подробном ознакомлении с квартирой или домом оценщик имеет право потребовать дополнительные документы, влияющие на оценочную стоимость объекта. При предоставлении необходимых документов клиент более не привлекается к процедуре оценки. Эксперт самостоятельно осуществляет детальное изучение объекта.

Как влияет оценка недвижимости на рефинансирование

Зачем же необходима оценка недвижимости при рефинансировании? Это обусловлено спецификой самого ипотечного кредитования, при котором деньги заемщику выдаются исключительно под залог недвижимости.

Банк должен получить гарантии от клиента, что в случае непогашения долга, он сможет конфисковать залоговое имущество и погасить с помощью его продажи задолженность должника. Кроме того, любая ипотека сопровождается договором залога.

В документе обязательно фигурирует стоимость объекта, которая и определяется на основании оценки квалифицированного эксперта.

Стоимость объекта определяет будущий размер кредита. Как правило, размер ипотеки не может быть более 80-85% от реальной стоимости объекта.

Чем меньше соотношение между размером займа и стоимостью залога, тем лучше для самого банка. В результате, кредитор может установить меньшую процентную ставку для менее рискованных ипотечных кредитов.

Как происходит оценка

Процедура оценки для самого заемщика может показаться достаточно простой процедурой, которой можно и пренебречь. Но на практике это абсолютно не так.

Для того, чтобы специалист предоставил адекватный и реальный отчет об оценке, он должен учесть множество факторов. От его результата зависит как будущее заемщика, так и риски банка.

Именно поэтому каждая из сторон заинтересована в грамотном и компетентном провидении процедуры.

При провидении оценки специалист во внимание берет следующие факторы:

  • Когда был построен объект недвижимости;
  • Какое его техническое состояние;
  • Какая инфраструктура свойственная территории, где располагается объект: наличие школы, садика, магазинов, больниц, транспортная развязка и т.д.;
  • В каком состоянии находится сам объект недвижимости: какие коммуникации у объекта, двери, окна, когда проводился косметический или капитальный ремонт и т.д.;
  • Другие факторы, имеющие влияние: экологическая зона расположения, соседи, престижность района и другие.

На основании данных и других факторов специалистом компании будет осуществлена компетентная оценка объекта. При этом возможно определить два вида цен на объект: реальную и ликвидную:

1. Реальная цена объекта – это та стоимость объекта, которая соответствует рыночным реалиям. Именно столько стоит объект;

2. Ликвидная цена объекта – это та стоимость, за которую объект готовы будут купить на рынке недвижимости в срочном порядке, то есть это та цена, которая позволит активу превратиться в деньги.

Оценщик в отчете об оценки указывает обе стоимости объекта, но банк имеет право устанавливать самостоятельно ликвидную цену. Она составляет 80-90% от реальной цены. Именно данный критерий является основополагающим при определении величины займа по рефинансированию.

В каких случаях нужна оценка

Оценка недвижимости при рефинансировании необходима всегда. Исключение – внутреннее рефинансирование, когда клиент переподписывает кредитный договор в рамках одного финансового учреждения.

Избежать процедуры оценки залоговой недвижимости можно в следующих случаях:

1. Рефинансирование не сопровождается сменой финансового учреждения, то есть условия кредитного договора изменяются, а сам кредитор остается тот же.

Такие случаи на практике встречаются очень редко, поскольку банкам невыгодно для своих заемщиков изменять кредитные условия, снижая величину процентной ставки или размер комиссии. Но бывают случаи, когда банк идет на уступки, и изменяет условия по кредиту.

В таком случаи, как правило, отчет об оценки недвижимости не нужен. Такой документ изначально есть у кредитора;

2. Отчет об оценки недвижимости предоставлялся не так давно. Может случиться так, что рефинансирование займа происходит в течение того же года, когда происходило и оформление самой ипотеки. В таком случае допускается использовать первичный отчет. Хотя и здесь необходимо учесть некоторые особенности.

Особенности, которые необходимо учесть при предоставлении первичного отчета об оценки недвижимости:

  • Входит ли оценочная компания в перечень тех аккредитованных организаций, которым доверяет банк, производящий рефинансирование. По действующему законодательству нет ограничений, которые позволяли банкам бы не принимать отчет той или иной оценочной компании. Но на практике могут возникнуть ситуации, когда сам банк неохотно примет такой документ от непроверенной или сомнительной организации.
  • Каждый банк имеет право устанавливать свои сроки «годности» отчета. Некоторые банки готовы принимать и годовые отчеты, а некоторые берут во внимание только полугодовые отчеты. Поэтому срок составления документа всегда играет большую роль в таком вопросе.
  • Вывод: на практике при рефинансировании ипотеки в другом банке избежать процедуры новой оценки недвижимости очень трудно. Лучше не пренебрегать требованиями банка и заказать качественную услугу оценки в нашей компании. Ее стоимость в сравнении с выгодой, которую получает клиент в случае положительного решения по рефинансированию, незначительна.

    Часто задаваемые вопросы (FAQ)

    Стоимость услуги зависит от объема и сложности работы. В общей сложности стоимость работ составляет от 5 до 10 тысяч рублей, но в некоторых случаях данный показатель может увеличиваться.Фактически, в соответствии с законодательством, нет. Ни один банк не имеет права навязывать своему клиенту конкретную оценочную компанию, но на практике может быть иначе. Банк должен быть уверен в компетентности компании. Поэтому наши услуги как нельзя лучше могут подойти для каждого заемщика по ипотеки.

    Что вы получите, из чего состоит отчет об оценке

    Оценка объекта недвижимости при рефинансировании – кропотливая и достаточна трудоемкая. Оценщик должен полностью изучить объект, его состояние, сделать соответствующие фотографии. Вся информация должна быть учтена: какое состояние стен, пола, потолка, сантехники и т.д. По итогу провидения процедуры клиенту представляется полный отчет, состоящий из 30-40 листов описательного текста. В документе подробно описывается вся констатирующая информация, касающаяся объекта. Документ, предоставляющийся клиенту, в обязательном порядке содержит заключительную часть, где указывается реальная и ликвидная стоимость объекта. И именно данная информация важна для банка, принимающего решение о рефинансировании. Кстати, если с каким-то пунктом отчета Вы не согласны и у Вас есть доказательства того, что стоимость объекта может быть изменена по объективным причинам, Вы имеете полное право обосновать свою точку зрения в личной беседе с экспертом. В случае наличия аргументов, такие сведения могут повлиять на стоимость объекта.

    Преимущества

    Выезжаем в любой день недели Вы сможете выбрать удобный день для выезда – мы выезжаем на оценку 7 днейв неделю без выходных Не опаздываем Вам не нужно часами ждать оценщика – мы приедем точно к согласованному времени Удобство и простота На осмотр объекта уйдет менее 10минут. Ваше личное присутствие не обязательно – показать сможет агент, продавец или родственник Консультация На выезд приезжает именно оценщик, который сможет Вас проконсультиро-вать по всем нюансам оценки Инновации Документы для оценки можно передать любым удобным способом. Мы очень современны! Хотите по E-mail, Viber, WhatsApp, Telegram? Пожалуйста! Многолетний опыт Процедура оценки отлажена годами работы – отчет будет подготовлен за 1-2 рабочих дня после выезда Остались вопросы? Закажите обратный звонок!

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки: как снизить издержки

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

В последние годы банки активно стали выдавать ипотечные кредиты. Ставки по ипотеке составляют 9-10% и те заемщики, которые оформляли кредит под 12-14%, задумываются о перекредитовании на выгодных условиях. Снижение ставок касается новых ссуд.

Чтобы снизить выплаты по оформленному займу на квартиру потребуются дополнительные расходы. Можно обратиться в первоначальный банк с просьбой пересмотреть условия. Однако банки неохотно идут на перекредитование своих же ссуд.

Чтобы рефинансировать ипотеку в другом учреждении придется пройти заново путь оформления займа, включая проведение оценки квартиры, дополнительные расходы.

Насколько развита система рефинансирования

Чем ниже ставки на рынке, тем больше подогревается интерес населения к квартирам в кредит. Социологические опросы показывают, что для россиян жилищный вопрос актуален. Почти половина семей хотела бы улучшить свои жилищные условия. По данным опросов, проведенных АИЖК, в РФ более 12 миллионов семей планируют приобрести квартиру, из них 70 % готовы на ссуду.

Рефинансирование представляет собой новый заем на оплату старого. Поэтому и в банковской статистике учитывается как новое кредитование. Центробанк дает информацию о выданных за 2017 год 700 тысяч ипотек на 1,28 трлн рублей. Эта цифра включает в себя и рефинансированные кредиты на жилье.

Ставки по ипотеке не поднимаются выше 12%. Если разница при рефинансировании составит 2-3 пункта – самое время перекредитовывать квартиру.

Новый кредит под залог той же квартиры позволит снизить сумму ежемесячного платежа, увеличить срок или сэкономить на общей переплате, даже с учетом очередной оценки квартиры для рефинансирования.

Политика ЦБ направлена на снижение ключевой ставки, которая с 27.10.2017 г. установлена в размере 8,25%.

До начала этого года проводилась государственная программа субсидий на квартиры в кредит и значительная часть платежеспособного населения уже воспользовалась этим предложением.

Теперь финансовые учреждения вынуждены конкурировать за заемщиков. Программы рефинансирования кредитования квартир запустило с начала года восемь банков. Рыночная ситуация такова:

  • умеренное понижение ставок кредитования квартир;
  • смягчение неценовых условий получения ссуд;
  • распространение программ рефинансирования.

Зачем и кому перекредитовывать ипотеку

Клиент с действующим кредитом на квартиру задается вопросом, выгодно ли рефинансирование. Процедуру перекредитования стоит начинать, если по новой ссуде будет ниже процентная ставка, дольше срок, меньше периодические взносы. Более выгодный кредит можно получить при условии незапятнанной кредитной истории.

Новые условия кредита на квартиру зависят от платежеспособности заемщика и готовности банка пойти ему навстречу. Рефинансирование ссуды нужно, когда:

  • ухудшилось материальное положение;
  • необходимо снизить платежи по займу путем продления срока договора;
  • рыночные ставки стали значительно ниже;
  • есть возможность увеличить сумму ссуды, проведя оценку квартиры при рефинансировании;
  • нужно объединить несколько кредитных договоров, сняв залог с другой недвижимости.

Дополнительные издержки на оценку при перекредитовании

При рефинансировании заемщика ждут те же расходы, что и при выдаче кредита:

  • оценка квартиры – около 5000 рублей;
  • госпошлина за регистрацию договора в Росреестре – 1000 рублей;
  • оформление доверенности на Банк по регистрации нового договора в реестре – до 2700 рублей;
  • нотариальное согласие супруга передать квартиру в залог – около 1500 рублей;
  • продление заключенного договора страхования – до 1,5% от суммы ссуды.

Дополнительные расходы, которые может нести заемщик:

  • обращение к ипотечному брокеру для выбора финансового учреждения;
  • услуги регистрации договора, закладной через МФЦ;
  • корректировка отчета об оценке при необходимости.

По результатам оценки жилья выявляется соответствие реальной стоимости квартиры отраженной на бумаге. Процедура оценки проводится довольно быстро. Сначала заемщик заключает договор с оценщиком. Для заключения договора потребуется:

  • копия паспорта;
  • для вторичного фонда — копия свидетельства о госрегистрации собственности, технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией;
  • для новостроя – договор долевого участия в строительстве.

Оценщик осматривает, оценивает и фотографирует жилье. Результатом его работы будет выдача отчета оценки квартиры для выдачи кредита или рефинансирования. По городской недвижимости документ готовится 1-3 дня, по загородной – до 5 дней.

Если заемщику нужно провести услугу оценки стоимости срочно, за доплату это можно сделать в течение суток. В отчете содержится рыночная и ликвидационная стоимость квартиры.

Последнее значение означает, за какую сумму квартиру можно реализовать в кратчайшие сроки, и имеет большее значение для банка.

Избежать дополнительных издержек на оценку квартиры можно в таких случаях:

  • если рефинансирование проводится в том же банке, где взята ипотека;
  • если отчет делался относительно недавно и оценочная компания аккредитована банком, который проводит рефинансирование.

Беззалоговый период при рефинансировании

Регистрация залога на новое финансовое учреждение не происходит сразу после подписания кредитного договора. Возникает период, когда кредит выдан без обеспечения каким-либо залогом.

Для осуществления перевода залога в другой банк требуется проведение экспертной оценки, ведь его рыночная стоимость могла измениться с момента получения первой ссуды.

В случае кредитования под залог другого имущества в собственности, нужно проводить его оценку.

Проблема беззалогового периода возникает при регистрации залога на нового залогодержателя. Пока не произойдет досрочное погашение первоначального кредита, банк не снимает обременение с квартиры.

На это время вновь выданный кредит находится без обеспечения имуществом. Компенсация рисков происходит за счет повышения процентной ставки в период без обеспечения, как правило, на 2 процентных пункта.

Ставка после полного перевода залога возвращается на прежний уровень.

Тот же или другой банк для перекредитования?

С просьбой пересмотреть условия следует сначала обратиться в тот банк, который заем выдал. Если кредитор пойдет навстречу заемщику, будет подписано дополнение к договору, в котором зафиксируются изменения.

В этом случае проведение оценки квартиры не проводится, так как новый кредит не выдается.

Если договор не предусматривает возможность изменения условий, выдается новая ссуда на погашение старой с проведением повторной оценки залогового имущества.

Если банк не готов менять условия выданной ссуды, можно обратиться в другое финансовое учреждение. Тогда придется пройти весь путь подготовки документов, оценки и заключения договоров.

По каким причинам банки отказывают в рефинансировании кредита:

  • наличие задолженности по кредиту или страховым выплатам;
  • были просрочки по рефинансируемому займу;
  • несвоевременные оплаты по другим ссудам;
  • в действующем договоре прописан мораторий на досрочную выплату;
  • невозможно подтвердить платежеспособность по причине ухудшения материального положения.

В условиях рефинансирования некоторых банков есть пункт о необходимости дополнительного поручительства. Если найти поручителя с подтвержденной платежеспособностью не получится, это также станет препятствием для рефинансирования.

Подводные камни рефинансирования ипотеки / Sibdom.ru

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5–10,75 процента годовых.

Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей.

Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.

При этом в банках существуют ограничения по срокам, после которых они готовы рефинансировать заемщика. Прежде чем переманивать к себе заемщика, кредитной организации нужно понять, что клиент другого банка — заемщик дисциплинированный и аккуратно вносит платежи по кредиту.

Так, для рефинансирования в банке «Абсолют» с момента получения первого кредита должен пройти минимум год, банк «ВТБ 24» готов перекредитовывать клиентов других банков уже через полгода с момента выдачи первой ипотеки.

Если к этому моменту выплачена половина кредита, думать о рефинансировании уже поздно: перекредитовавшись, вы ничего не выиграете, только понесете расходы на оформление нового кредита.

Большинство банков не возьмутся рефинансировать кредит, если для погашения ипотеки изначально использовались средства материнского капитала. Дело в том, что в таком случае семья дает обязательство после полного погашения ипотеки наделить детей долей в собственности.

Переходя в другой банк, она должна это обязательство выполнить, но далеко не все кредитные организации готовы пойти на выделение долей в залоговой квартире детям. В основном на такое условие соглашаются банки, работающие по стандартам АИЖК.

И без того небольшой круг рефинансирующих кредиты банков для семей с маткапиталом сокращается в разы.

Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?

Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой.

Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2–1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ.

Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10–15 тысяч рублей.

Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты.

«Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».

Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.

С чего начать рефинансирование кредита?

Первое, что нужно сделать заемщику, — это собрать документы для получения ипотеки. Их перечень различается в зависимости от банка.

В стандартный пакет документов для рефинансирования входят правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК), выписка из домовой книги, экспликация (документ, содержащий описание квартиры, в котором приводится количество комнат и их площадь), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный независимым оценщиком.

Кроме того, для рефинансирования потребуются документы, выданные банком-кредитором: кредитный договор, справка от банка о кредитной истории, справка об отсутствии просрочек и остатке задолженности по первому кредиту.

Для перекредитования заемщику необходимо будет получить согласие банка — нынешнего кредитора на рефинансирование, но даже если банк откажется его выдать, рефинансировать кредит возможно и без него.

Однако в таком случае на период, пока новый банк еще не наложил на квартиру обременение, ставка по кредиту для заемщика будет выше на один — два процента.

Она автоматически снижается, как только новый банк оформляет закладную на объект.

Когда банк может отказать в рефинансировании?

Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки. Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности.

«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.

Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?

По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.

«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки.

Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком.

Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».

А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить.

«Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита.

Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».

Рефинансировать ипотеку стоит, если разница в ставке между действующим кредитом и тем, что предлагает банк, составляет не меньше полутора — двух процентов.

Например, кредит на сумму 2,35 миллиона рублей был взят в марте 2014 года сроком на 15 лет, ставка по нему на тот момент составляла 12,5 процента, а ежемесячный платеж — 29 тысяч рублей.

После рефинансирования суммы основного долга 2,135 миллиона рублей на оставшийся срок 13 лет по ставке 10,75 процента платеж сократился до 26,5 тысячи рублей, а экономия по процентам за весь срок составит 360 тысяч рублей.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Оценка квартиры для рефинансирования

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

Для изменений условий существующего займа в банке многие пользуются возможностью рефинансирования своего кредита. Это делается с целью увеличения срока кредитования, снижения ежемесячного платежа или уменьшения процентной ставки.

Что такое оценка квартиры для рефинансирования?

Ввиду того, что рефинансирование ипотеки очень похоже на процесс получения обычной ипотеки, к нему предъявляются очень схожие требования.

Чтобы выдать денежные средства под залог вашей недвижимости, банк должен понять ее стоимость. А стоимость квартиры как раз и определяется из отчета об оценке. Поэтому при рефинансировании ипотеки обязательно нужен отчет об оценке.

Оценка квартиры для рефинансирования – это деятельность специалиста, направленная на определение наиболее вероятной рыночной стоимости квартиры на свободном рынке, а также определение ликвидационной стоимости.

Банки принимают только те отчеты, которые выполнены профессиональными оценщиками, имеющими соответствующие образование и квалификацию. По закону банки не имеют права навязывать свою аккредитованную оценочную.

Однако у каждого банка свои требования к отчетам об оценке.

Поэтому банки рекомендуют оценочные компании и оценщиков, которые у них аккредитованы, то есть прошли тщательную проверку соблюдения всех требований к отчету закона «Об оценочной деятельности» и качества выполняемой работы.

Как происходит оценка для рефинансирования?

Когда вы обращаетесь к оценщику, обязательно информируйте его о цели проведения оценки и лучше уточните в каком банке у вас будет рефинансирование. Оценщики, которые специализируются именно на оценке недвижимости, как правило, знают о дополнительных требованиях к отчету у того или иного банка.

Прежде, чем приступить к выполнению отчета, оценщик попросит вас собрать необходимую документацию на квартиру. Этот список небольшой, так что собрать документы вас не составит особого труда.

Следующим обязательным этапом проведения оценки является выезд на осмотр объекта. Осуществляют его как правило оценщики самостоятельно либо это делают их помощники. Осмотр необходим для фотофиксации квартиры, а также для более точного определения общего состояния объекта и его соответствия заявленным в документах параметрам.

Например, многие владельцы продаваемой квартиры пытаются скрыть наличие неузаконенной перепланировки. А это очень сильно влияет на решение банка в отношении одобрения ипотеки или рефинансирования.

После осмотра квартиры оценщик приступает к изучению рынка недвижимости и экономики в этой сфере в целом в данном регионе. Подбираются объекты-аналоги, данные которых будут учитываться при проведении расчетов.

При осуществлении расчетов оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но и ликвидационную.

Ликвидационная стоимость – это та цена, по которой объект можно продать в максимально сжатые сроки, и она, как правило, ниже рыночной.

Знание ликвидационной стоимости позволяет банку определить возможность покрытия убытков на тот случай, если по каким-либо причинам вы прекратите платить кредит. Тогда банк сможет расторгнуть договор и продать эту квартиру, а вы не останетесь должником.

Что получает клиент?

Результатом работы оценщика является отчет, который вы можете предоставить в банк кредитному специалисту.

Пример из практики:

К нам обратился клиент, которому требовалась оценка квартиры для рефинансирования из Сбербанка в ВТБ. Наши оценщики быстро и качественно выполнили отчет по всем требованиям ВТБ, и клиенту без каких-либо проблем одобрили рефинансирование.

Сам отчет по оценке квартиры выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Готовый отчет об оценке для рефинансирования состоит из разделов:

  • Сведения об Оценщике и Заказчике
  • Характеристика объекта оценки
  • Обзор и анализ рынка недвижимости
  • Анализ ликвидности объекта
  • Обоснование методики оценки
  • Определение рыночной стоимости
  • Определение ликвидационной стоимости
  • Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
  • Фотографии квартиры
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.