Особенности оформления договора купли продажи

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Особенности оформления договора купли продажи

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Особенности оформления договора купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке

Особенности оформления договора купли продажи

31/01/2019

    Купить квартиру не так просто, как кажется, в частности, по причине того, что документы при приобретении объектов жилой недвижимости следует оформлять правильно.

Продавец и покупатель договорились о том, что квартиру один участник сделки продает, а другой покупает.

Все детали относительно условий передачи денег оговорены, наступает время заключения ДКП (договор купли- продажи), подтверждающего переход жилой недвижимости в другие руки.

Покупателю необходимо договориться с продавцом о форме, в которой договор будет оформлен:

  • стандартный;
  • с заверением у нотариуса (при условии, что объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам, заверение документа нотариусом является обязательным).

Почему не рекомендуется использовать шаблон договора

    Самым простым и недорогим вариантом оформления сделки купли-продажи является заключение договора в письменной форме. Проблема состоит в том, что этот документ очень сложно правильно составить, а правильность оформления соглашения имеет важнейшее значение.

Если продавец квартиры предпримет попытку оспорить заключение сделки, то решение суда зависит от той информации, которая указана в пунктах ДКП.

Каждый ДКП составляется с учетом особенностей и характера проводимой сделки, включая порядок проведения расчетов, сроки выезда из квартиры и пр..

    Использование шаблонного варианта исключено, поскольку в типовом ДКП могут быть не перечислены особенности обязанностей и прав участников конкретной сделки, поэтому в случае возникновения споров правоту ответчику бывает доказать довольно сложно. Покупатель в таких случаях рискует потерять капитал, вложенный им в приобретение квартиры. Лучший способ решения проблемы – доверить составление договора опытному риелтору или юристу.

Составление договора нотариусом

    Для покупателя наиболее выгодным вариантом является составление договора нотариусом, поскольку опытный профессионал, знающий все нюансы и правила оформления ДКП, не только безошибочно его оформит, но и, если возникнет необходимость в дополнительных правках, внесет их в документ.

В обязанности специалиста входит также проверка документов, входящих в пакет для заключения ДКП. Данные документы участники сделки могут собирать самостоятельно или доверить процесс юристам, но в любом случае выполняется дополнительная проверка.

По желанию участников сделки зарегистрирует в Росреестре факт того, что переход прав собственности на квартиру состоялся.

В какую сумму обойдутся труды нотариуса

    Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от характера сделки и местоположения. При наличии нескольких собственников нотариус должен присутствовать в обязательном порядке. Размер оплаты фиксированный и сумма определяется с учетом местоположения (в столице России – 25000 руб.).

    При условии, что нотариус был приглашен участниками сделки, то на сумму оплаты услуг влияет сумма кадастровой оценка квартиры. Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от размера государственной пошлины. Больше информации о том, во сколько обойдутся услуги нотариуса в каждом конкретном регионе Российской Федерации, вы можете узнать на сайте ФНП.

    Немаловажным преимуществом является тот факт, что регистрация ДКП, заключенных у нотариусов, занимает до 4 дней, в то время как договора, оформленные простой письменной формой, регистрируют от 10 дней и более.

Пункты, обязательные для указания при составлении ДКП

Независимо от особенностей сделки в договоре должна указываться подлинная информация:

  • о паспортных данных участников сделки;
  • технические характеристики объекта жилой недвижимости;
  • документа, подтверждающего права прежнего владельца, продающего квартиру, на недвижимость и данные регистрации;
  • о правах сторон и их обязанностях, включая ответственность;
  • продавец должен указать гарантии исполнения пунктов договора и заверить покупателя в их достоверности (заявление о юридической чистоте объекта жилой недвижимости);
  • размер финансовой суммы, которую вносит лицо, приобретающее недвижимость, в уплату;
  • перечень зарегистрированных лиц, время, когда прежние владельцы выедут из квартиры и порядок освобождения недвижимости.

    Обязательным условием является указание полной финансовой суммы, которую покупатель выплачивает за квартиру.

Лицо, продающее жилье, может попросить указать меньшую сумму, поскольку это позволяет ему уменьшить сумму обязательного налога.

У покупателей, которые соглашаются впоследствии, в случае оспаривания сделки, возникают проблемы, так как вернуть они могут только сумму, которая прописана в договоре.

Дополнительные пункты, которые желательно указать в ДКП

    В качестве превентивной меры участники сделок прописывают дополнительные условия, наличие которых обеспечивает быстрое разрешение спора в случае возникновения. В перечне условий, указанных дополнительно, могут быть:

  • уточнение формы, которой будет передана оплата – время и способ проведения финансовых расчетов;
  • точные сроки освобождения квартиры продавцом и передачи квартиры новому собственнику;
  • техническое состояние квартиры, включая количество мебели, сантехнических приборов и бытовой техники. Поскольку стоимость оборудования, оснащения может составлять более чем внушительную сумму (до 15%), каждый ценный предмет указывается отдельно в специальной, прилагаемой к ДКП. Таким образом, продавец жилой недвижимости предупреждает вероятность причинения ему ущерба;
  • действия сторон в случае претензий на объект недвижимости третьих лиц;
  • основания, на которых ДКП может быть расторгнут. Наиболее частым основанием для расторжения договора является неисполнение участниками сделки взятых на себя обязательств;
  • денежные суммы, которые должны выплатить участники сделки, если начат процесс расторжения договора (неустойка, штрафные санкции);
  • указание на лицо, оплачивающее расходы по сделке купли-продажи.

Условия подписания ДКП

    Если для оформления ДКП была выбрана простая письменная форма, подписание происходит во время закладывания финансовой суммы в банковскую ячейку. При условии составления договора нотариусом ДКП подписывают в офисе нотариуса до передачи денег.

Условия вступления договора в силу

    С момента подписания ДКП считается заключенным, что подразумевает необходимость сторонами сделки выполнения условий, которые прописаны в документе. Исполненным ДКП становится после того, как участниками купли-продажи был подписан акт приема-передачи объекта жилой собственности.

    Договор можно считать заключенным, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным – когда подписан акт приемки-передачи квартиры.

Все особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Особенности оформления договора купли продажи

Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.

Предмет сделки

Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.

Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

  • замкнутые бассейны;
  • искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.

Основные характеристики

Договор продажи недвижимости должен быть:

  • двухсторонним (многосторонним);
  • возмездным;
  • реальным.

Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.

Двухстороннее соглашение — это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.

В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.

Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.

Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.

Кто принимает участие в сделке?

В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.

Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:

  • физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
  • физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.

Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.

Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.

Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.

документа

Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.

Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.

Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте. Текст должен содержать:

  • конкретное определение сторон сделки;
  • все данные каждой стороны сделки;
  • предмет и объект сделки;
  • местоположение и описание недвижимости;
  • цена договора;
  • перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.

Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:

  • фамилии, имена и отчества;
  • постоянное место прописки;
  • данные паспорта.

Если один из участников — это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:

  • название организации (согласно документам);
  • организационно-правовая форма;
  • документы представителя организации.

Предмет договора

Дальше указывается предмет. Это может быть любая недвижимость (жилая или не жилая), которую на законодательном уровне можно продать. В документе обязательно указывается полное описание объекта:

  • наименование;
  • площадь;
  • назначение;
  • адрес;
  • другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.

Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.

Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.

Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.

У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.

В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.

Сроки регистрации

После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:

  • передача всех необходимых документов;
  • проведение экспертизы сотрудниками службы;
  • получение решения.

Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:

  • оригинал договора по продаже и купле имущества;
  • документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.

Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.

Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.

Полезная информация

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:

  • взаимное согласие всех участников сделки;
  • оформление судебного иска.

Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.

Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.

Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.

Источник

Как оформить договор купли-продажи в соответствии с ГК РФ

Особенности оформления договора купли продажи

Post Views: 70

Договор купли продажи – двусторонняя сделка, при которой одна из сторон соглашения (продавец) соглашается передать другой стороне (покупателю) определенный предмет (товар) за соответствующую оплату. Договор может заключаться письменно или устно в соответствии с ГК РФ главы 30 ст.454. Понятие договора полностью раскрыто в Гражданском кодексе РФ.

В устной форме договор имеют право заключать обычные граждане, если сделка не имеет отношения к предпринимательской деятельности.

Существенные условия договора купли продажи

До заключения сделки обе стороны должны согласовать условия, по которым будет осуществлено соглашение. Это зависит от особенностей главного объекта договора купли-продажи – товара.

Часто встречающиеся группы товаров:

  • недвижимость (квартира, дом, земельный участок);
  • любой вид транспорта;
  • бытовые товары (предметы мебели, электронной техники и прочее);
  • ценные бумаги или иностранные денежные знаки;
  • животные.

Существенные условия договора купли-продажи, которые оговариваются до совершения сделки, определяют правила ее проведения.

Без указания существенных условий, сделка может быть признана несостоятельной в ряде случаев. В первую очередь это касается операций с недвижимостью.

В Гражданском кодексе РФ приняты следующие определения существенных условий:

  • объект сделки (товар);
  • стоимость товара, которая должна быть выдана покупателем продавцу;
  • особые существенные условия для данного вида объекта сделки.

Товар

В договоре должно быть четко прописано, какой объект продается (название товара) и его количество.

Важно: в ряде случаев договор не может быть законно заключен, если у продавца нет соответствующей лицензии на продажу определенных групп товара (алкоголь, медицинские препараты, оружие), а у покупателя разрешения на покупку соответствующих предметов (п. 1 ст. 455, ст. 129 ГК РФ).

Стоимость

Оплата в ряде случаев также является существенным условием, например, при покупке недвижимости.

В других случаях присутствие указаний о цене не является обязательным (п. 3 ст. 424 ГК РФ), если об этом нет информации в тексте документа, тогда возможна оплата за товар в том же размере, что и за аналогичные (по марке и качеству).

Количество

Количественная характеристика передаваемого покупателю товара зависит от особенности сделки.

Чаще всего применяются:

  • единицы — то есть, количество штук товара;
  • меры веса – килограммы, тонны и другие;
  • меры площади – квадратные метры;
  • меры объема – литры, баррели.

Договор, в тексте которого нет указаний о количестве передаваемого продавцом товара, признается ничтожным (п. 2 ст. 465 ГК РФ).

Если продавец нарушил условия сделки: передал покупателю меньшее количество товара, чем указано в тексте соглашения, потерпевшая сторона может либо потребовать недостающей части, либо отказаться от уже полученной с расторжением договора (ст. 466 ГК РФ).

В обратной ситуации, когда покупатель получил больше товара, он должен сообщить об этом продавцу и при необходимости вернуть лишний товар.

Кроме статей ГК РФ, в ряде случаев применяются дополнительные документы различных ведомств:

  • постановления правительства РФ;
  • приказы МВД.

Основные и существенные условия по видам сделок

При заключении различных договоров, следует учитывать особенности условий, которые или обязательно требуется включать в текст документа, или рекомендуется, что установлено соответствующими статьями ГК РФ или другими нормативными актами разных ведомств.

Розничная торговля

Наименование товара – одно из существенных условий при осуществлении сделок в розничной торговле. Товар – это, как правило, предмет или набор предметов, приобретаемый для личного пользования.

Внимание: товары, причиняющие вред покупателю, не допускаются к продаже, а если предмет должен соответствовать определенным требованиям безопасности, то обязательно должен присутствовать сертификат качества.

Поскольку отдельный договор о купле-продаже чаще всего не составляется, доказательством сделки становится товарно-кассовый или товарный чек.

Информацию о цене за товар покупатель узнает до заключения договора (покупки), после оплаты и получения товара, сделка считается заключенной.

Продавец не может в ряде случаев указывать более высокую цену, если государственные регулирующие органы установили максимальную стоимость данного вида продукции.

Сделки с недвижимостью

При заключении подобных сделок, следует руководствоваться следующими существенными условиями, которые нужно указать в тексте документа:

  • информация об объекте, позволяющая его точно идентифицировать;
  • оценочная стоимость;
  • те лица (список), которые имеют право на использование (проживания) объекта и юридические основания для предоставления этих прав.

Эти пункты описаны в статьях ГК: 554, 555, 558.

Отсутствие согласования существенных и дополнительных условий, упомянутых в законах РФ или в тексте документа, делает соглашение о купле-продаже не имеющим юридической силы, то есть ничтожным.

О продаже лесоматериалов

Особенностью существенных условий при заключении данного вида сделок является более полное описание предмета договора (товара). Это:

  • полное наименование породы древесины;
  • сорт материала;
  • количество товара и порядок его определения.

Также должны быть пометки о соответствии качества древесины определенным стандартам или регламентам, а в некоторых случаях – указание на документы, служащие подтверждением указанных свойств.

Договор о поставке электроэнергии

Постановление правительства РФ от 04.05.2012 г. № 442 (пункт 40) регламентирует существенные условия, которые отражаются в документе купли-продажи.

А именно:

  • предмет договора;
  • дата начала исполнения договора;
  • обязанности потребителя;
  • права потребителя;
  • требования, предъявляемые к качеству электроэнергии (э/э);
  • особенности определения мощности, объема и стоимости приобретаемой э/э;
  • пункт об условиях учета электроэнергии;
  • описание ответственности исполнителя за нарушение поставки и качества э/э.

Купля-продажа автомобилей

Справка. При осуществлении сделок с участием ТС в качестве товара, нужно руководствоваться приказом МВД от 07.08.2013 № 605 для указания существенных условий договора
.

Это связано с особенностями регистрации ТС на территории РФ.

В данном случае, существенными принято считать:

  • данные о месте заключения договора и дате;
  • информация о транспортном средстве, по которой его можно четко идентифицировать (марка, модель, указание номерных агрегатов, масса, дата выпуска);
  • данные техпаспорта ТС;
  • номер регистрационного знака при его наличии;
  • стоимость ТС (по указанию продавца);
  • паспортные данные продавца и покупателя, наименование организации, если это – юридическое лицо.

Рекомендуется также указать:

  • дату передачи ТС покупателю;
  • способ оплаты покупки, срок выдачи или перечисления средств продавцу;
  • сведения о гарантии продавца, если она предоставляется;
  • комплектность ТС, если это необходимо.

Поставка коммунальных услуг

Данный вид услуг разделяется на два вида, соответственно создаются два документа:

  1. Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества дома;
  2. Договор об управлении домом.

В первом случае соглашение требует указания:

  • предмета договора;
  • сроков выполнения работ;
  • стоимости работ;
  • дополнительные условия (при необходимости).

В договоре управления следует отметить:

  1. Предмет договора. Здесь указывают адрес дома, что входит в состав общего имущества, выполняемые работы при обслуживании, перечень услуг;
  2. Способ определения стоимости ЖКУ, порядок ее оплаты;
  3. Порядок мониторинга за осуществлением услуг, оказываемых управляющей фирмой;
  4. Прочие дополнительные условия, по согласованию сторон.

Основные условия договоров международной купли продажи товаров

Основным регламентирующим учреждением, влияющим на общемировые отношения продавец-покупатель, является ИМКС (Институт международной коммерческой сделки).

Важно! Нормативными документами считаются международные договоры и конвенции, при условии, что страны, чьи субъекты стали участниками сделки, приняли эти документы для применения официально
.

Основной акт, регулирующий мировую торговлю – Венская конвенция ООН. В статье 1 оговариваются признаки международного договора о купле-продаже, обязательными условиями считаются:

  • местонахождение сторон, то есть, в каких странах расположены продавец и покупатель. В тексте договора указывается реквизиты сторон и банковские данные;
  • предмет контракта (товар), его количество;
  • методика определения качества;
  • срок/место доставки;
  • особенности совершения платежей при оплате за товар;
  • способ сдачи-приемки;
  • особенности транспортировки;
  • упоминание о гарантиях и штрафных санкциях при срыве поставки/оплаты;
  • способ решения возможных спорных ситуаций;
  • ответственность сторон при наступлении особых обстоятельств (форс-мажор);
  • ссылки на международные нормативные акты.

Дополнительные условия

Помимо основных, в договоре могут фигурировать прочие условия, влияющие на осуществление сделки.

Ассортимент

Ассортимент определяет характеристики товара (внешние и внутренние), может быть подробно указан в тексте договора, но это не является существенным условием.

Качество товара

Параметр, который не является существенным, но может быть упомянут в тексте, в этом случае, согласно пункту 1 ст. 469 ГК РФ покупатель должен получить от продавца товар такого качества, которое соответствует соглашению.

Комплектность

Если товар является составным (например, мебель, бытовая техника) или состоит из нескольких отдельных изделий (комплект продуктов), это следует отмечать в договоре с перечислением всех элементов.

Предполагается, что покупатель получит весь набор предметов одновременно, а если обнаружит отсутствие одного или нескольких элементов, то имеет право потребовать либо уменьшения стоимости за комплект пропорционально полученным предметам, либо выдачи недостающих элементов.

Типичные ошибки

Чаще всего не указывается одно из существенных условий, что может привести к признанию сделки недействительной.

Заинтересованная в расторжении соглашений сторона договора может воспользоваться данной ошибкой и в судебном порядке аннулировать контракт.При составлении договора купли-продажи его часто путают с договором подряда, что недопустимо, поскольку эти похожие внешне документы подчиняются различным законодательным нормам.

Ошибочное указание стоимости товара тоже встречается довольно часто, поэтому необходимо внимательно ознакомиться с текстом перед подписанием.

Заключение

Важно! Существенные условия сделки – это одна из основ текста договора купли-продажи. Для предотвращения потери финансов, следует ответственно относиться к составлению данного документа, а при необходимости (или неуверенности в собственной компетенции), обращаться к опытным юристам за консультацией.

Оформление договора купли продажи коммерческой недвижимости

Особенности оформления договора купли продажи

Как проходят сделки по купле продаже коммерческой недвижимости? Что важно учесть при составлении договора? Кто именно и при каких условиях может приобретать коммерческую недвижимость? Предлагаю индивидуальным предпринимателям, руководителям и всем, кто интересуется данным вопросом, узнать все особенности процедуры.

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

На сегодняшний день договор уже не требует регистрации, однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росеестре.

Важно понимать, что до регистрации права собственности, расторгнуть договор гораздо проще. Поэтому переходить к этому этапу можно только в том случае, если вы уверены в чистоте сделки.

В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?

  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает опекун, действующий в интересах опекаемого;
  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает родитель, действующий в интересах несовершеннолетнего;
  • когда предметом договора является доля в праве общей долевой собственности;
  • при наличии соглашения между сторонами об оформления договора в нотариальной форме.

Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Важнейшим условием оформления договора является правильное описание объекта недвижимости. Необходимо указывать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Бланк договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

г. ______________ «___» ___________ 20__г.

_______________________________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,(должность, Ф.И.О.

)действующего на основании ______________________________________________,(устава, положения, доверенности)с одной стороны, и _____________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О.

гражданина)именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,(должность, Ф.И.О.)действующего на основании _______________________________, с другой

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажноездание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:_______________________________________ на земельном участке площадью____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________(собственности, постоянного пользования и др.).

Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель понастоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянногопользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятуюзданием и необходимую для его использования, площадью________________________________________________________________________.

Переход права ___________________ на земельный участок оформляется сучетом требований земельного законодательства Российской Федерации.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, чтоподтверждается:свидетельством о праве собственности, выданным __________________________ (наименование органа). Номер свидетельства ______.

Датавыдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом_________________________________________________________________ (Ф.И.О.нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,номер реестра).

Переход права собственности (или договор дарения)зарегистрирован в ____________________________________________________________________________________________________________ (наименованиеоргана, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.сведения) (Вариант 2)____________________________________________________________ (другиедокументы).

Право ____________________ (собственности, постоянного пользования идр.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1настоящего договора, подтверждается ____________________________________________________________________________________________ (наименования иполные реквизиты правоустанавливающих документов).3.

Сведения о здании:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры)________________________________________________________________________________________________________.Наименование ______________________________________________________.Назначение ________________________________________________________.

Общая характеристика _____________________________________________________________________________________.Площадь ______________, в том числе __________________________________________________________________________________________.Этажность _________________________________________________________.

Другие параметры __________________________________________________________________________________________ (материалы, изкоторых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).4.

Сведения о земельном участке, право _________________ на которыйпереходит Покупателю по настоящему договору:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________________________________________________________________________________.Категория земель __________________________________________________.

Цель использования ________________________________________________.Общая площадь _____________________________________________________.План земельного участка (чертеж границ земельного участка) являетсяприложением к настоящему договору.5. Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.

До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем спривлечением ____________________________________________ (представителейстроительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания поназначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.6.

Стороны настоящего договора договорились оценить здание в___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в томчисле НДС — ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права наземельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.

Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания ____________________________________ (наличными деньгами, путем безналичныхрасчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса ит.п.

) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, нодо государственной регистрации перехода права собственности в_________________ (наименование органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию).

Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаютсявыполненными ___________________________________ (в день зачисленияплатежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественнуюответственность в виде _________________________________________________.7.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договораздание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, необещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, вкачестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, инымиправами третьих лиц не обременено.

Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке изтехнического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ незначится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.8.

Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящемудоговору здание возникает с момента государственной регистрации переходаправа собственности на данное здание в __________________________________(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).9.

С момента приобретения права собственности на здание, являющеесяпредметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания иприлегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатойналогов.10. Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящегодоговора, и его принятие Покупателем осуществляются на основаниипередаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписанияпередаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаютсявыполненными полностью.11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в немпринадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее________________________________________________________________________.12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ______________________________________________________________ (Покупатель, Продавец).13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиесяк нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаютсяв суде _________________________________________________________________.14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществлятьсясторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписаниясторонами.16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которыххранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,

один — у Продавца.

Подписи сторон:

Продавец ________________________________ (подпись)
Покупатель ______________________________ (подпись)

Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Позвоните по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи, чтобы получить первичную консультацию и узнать как начать сотрудничество. Я помогу сделать сделку купли продажи коммерческой недвижимости действительно прозрачной и безопасной!

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.