Перепланировка комнаты в коммунальной квартире

Узаконивание перепланировки комнаты в муниципальной и коммунальной квартире или общежитии

Перепланировка комнаты в коммунальной квартире

Перепланировка – это всегда достаточно сложная процедура, которая требует тщательной подготовки с точки зрения юридического оформления.

Это обусловлено тем, что перепланировка – это практически всегда коренное изменение архитектуры помещения, которое может повлиять на его функциональные возможности, а также на его физическое состояние (например, в том случае, если при осуществлении перепланировки были затронуты или трансформированы несущие стены).

Однако если речь идет о перепланировке муниципальной квартиры, комнаты в общежитии или в коммунальной квартире, то такая перепланировка будет с документальной точки зрения несколько сложнее.

Перепланировка муниципальной квартиры

К муниципальному жилому фонду относятся те квартиры и дома, которые не прошли процедуру бесплатной или платной приватизации, то есть не были переведены в частную собственность (независимо от того, идет речь об оформлении жилья в собственность юридического лица или человека).

Проведение работ по перепланировке в таком помещении имеет несколько своих нюансов:

  • согласие на проведение работ необходимо получить у представителей администрации того муниципального образования, в котором расположена квартира;
  • проведение работ по перепланировке должно осуществляться под контролем уполномоченных органов или должностных лиц администрации муниципального образования, в котором расположена конкретная квартира;
  • в случае если проведение работ по перепланировке было осуществлено незаконно, с нанимателем помещения (муниципальное жилье предоставляется в пользование именно на основании договора социального найма) договор найма может быть расторгнут, а также в отношении него будет вынесено предписание о необходимости восстановить квартиру в прежнем виде.

Проведение перепланировки в таких помещениях требует тщательной подготовки документов, одним из определяющих среди которых станет разрешение на проведение перепланировки от администрации муниципалитета.

Перестройка комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Комната в общежитии и коммунальной квартире особенно нуждается в перепланировке, так как только такой вариант проведения строительных работ позволит улучшить возможности проживания в таком помещении, а также его эксплуатационные характеристики.

Однако проведение работ в таких помещениях требует целого комплекса документов, которые должны сопровождать такую перепланировку.

В частности, при проведении работ по перепланировке в комнате, расположенной в общежитии или коммунальной квартире, потребуется получение:

  • согласия от коменданта общежития на проведение работ по перепланировке конкретной комнаты;
  • согласия соседей по этажу или блоку в общежитии, а также соседей по коммунальной квартире (все согласия должны быть оформлены отдельными документами, подготовленными в нотариально заверенном виде);
  • в случае если общежитие находится на балансе какого-то предприятия или муниципального образования, то потребуется согласие руководства предприятия или уполномоченных должностных лиц муниципального образования, к собственности которого относится общежитие. В отношении коммунальной квартиры такое согласование не потребуется, так как она находится в долевой собственности между всеми лицами, проживающими в такой квартире;
  • в случае если речь идет о коммунальной квартире, перепланировку в комнате которой хочет провести наниматель комнаты, потребуется предоставление согласия не только соседей по такой квартире, но и собственника конкретного помещения.

Кроме перечисленных согласований и разрешений на проведение перепланировки потребуются и другие документы, которые следует получить еще до начала работ, так как в противном случае в итоговом заключении о проведенной перепланировке будет содержаться резолюция о признании ее незаконной.

Какие нужны согласования и разрешения?

Перечень согласований и разрешений, которые следует подготовить для проведения перепланировки в муниципальном или коммунальном жилье, включает в себя:

  • техническое заключение о возможности проведения перепланировки (с указанием возможных работ по трансформации того или иного помещения);
  • разрешение Бюро технической инвентаризации на проведение работ по перепланировке (на основании такого разрешения, выданного после изучения проекта перепланировки, могут быть проведены все необходимые строительные и ремонтные работы);
  • согласие собственников помещений в коммунальной квартире (без такого согласия перепланировка будет признана незаконной, даже если ее осуществление проводится без затрагивания интересов соседей по квартире, но по ее итогам коренным образом изменилась архитектура одного или нескольких помещений, в том числе с изменением площади путем объединения нескольких помещений);
  • согласие и разрешение на проведение перепланировки помещения администрации муниципального образования (как уже говорилось выше, без такого разрешения перепланировка муниципального жилья будет признана незаконной, а договор социального найма может быть расторгнут).

Кроме перечисленных согласий и разрешений для того, чтобы проведенная перепланировка муниципального и коммунального жилья была признана законной, понадобятся также и другие документы.

Необходимые документы

К числу таких документов относятся:

  • проект перепланировки, составленный на основе пожеланий заказчика, а также на основании тех фактических данных о состоянии помещения, которые были получены при проведении обследования такого помещения, а также при изучении его технического паспорта;
  • собственно технический паспорт на помещение. Если речь идет об общежитии, потребуется также поэтажный план с указанием расположения на нем той комнаты, которая будет трансформироваться путем осуществления перепланировки, а также тех помещений, которые будут задействованы при проведении таких работ. В случае перепланировки коммунальной квартиры потребуется предоставление технического паспорта на всю квартиру и на конкретно перестраиваемое помещение (должны быть оформлены отдельными документами);
  • техническое заключение на проведение работ по перепланировке, оформленное уполномоченными организациями, имеющими лицензию на проведение таких работ, либо сотрудниками БТИ;
  • заключение о приемке проведенной перепланировки, выданное сотрудниками БТИ и Жилинспекции после осмотра помещения по итогам проведенных работ.

Все перечисленные документы предоставляются только в оригиналах в Бюро технической инвентаризации для внесения последующих изменений в технический паспорт помещения. Они должны быть приложены к заявлению на оформление нового технического паспорта комнаты или квартиры, а также сопровождены документами, удостоверяющими личность заявителя.

Проведение перепланировки муниципального жилья (будь то комната в общежитии или квартира на муниципальном балансе), а также комнаты в коммунальной квартире представляет собой с юридической точки зрения достаточно сложную процедуру, которая должна сопровождаться тщательной подготовкой всех документов. Это связано, в первую очередь, с особенностями конкретного объекта недвижимости. Если с документальных позиций перепланировка не будет оформлена должным образом, она может быть признана незаконной.

Загрузка…

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комнату – в студию! Правила и риски

Перепланировка комнаты в коммунальной квартире

Студии в центре Петербурга появляются после расселения коммунальных квартир. В перестроенных комнатах делают крошечную кухню и санузел, и можно жить автономно от соседей.

Надо понимать, что качественная перепланировка — весьма дорогое удовольствие, потому что речь идет не только и не столько об отделке, а о создании дополнительной мокрой зоны со всеми коммуникациями. Общая стоимость работ нередко переваливает за миллион рублей, и это при площади квартиры от 14 до 20 кв. метров.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Многие отмахиваются от необходимости согласовывать перепланировку, так как считают, что лишь впустую потратят время и деньги. Определенная логика в этом есть, так как, действительно, квартиру могут не проверять годами. Кроме того, если работы сделаны с учетом всех норм, то, в конечном счете, нужно будет просто зафиксировать факт перепланировки.

Но в случае аварии (например, если из-за разрыва трубы будет потоп) проблемы будут у вас, и они могут быть намного серьезнее, чем оплата ремонта. Например, дело вполне может закончиться в суде, где вас обяжут вернуть первоначальную конфигурацию квартиры (прощай, собственный санузел!) и выпишут штраф.

MrHamster/Depositphotos

«Узаконить перепланировку комнаты в отдельную квартиру можно, если соблюсти два основных условия: квартира должна находиться на первом этаже, а все собственники жилых помещений внутри квартиры должны быть согласны с проведенной вами перепланировкой. Это будет помещение с жилым пространством, кухней и санузлом.

В нашей практике подобных перепланировок немало. В целом любая такая перепланировка подразумевает большой цикл работ, которые должны быть отражены в документации.

Но если учесть два условия, с которых я начала, то все возможно сделать», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам» Анна Симашова.

Скромное очарование первого этажа

Узаконить перепланировку комнаты в студию можно, если коммуналка находится на первом этаже. Дело в том, что перенос мокрой зоны согласуют, если она не расположена над жилым помещением.

Дешевые студии в центре Петербурга. Что? Да!

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

«Также подойдут помещения, которые располагаются над коммерческими объектами. Еще один вариант — если под санузлом также находится санузел (например, кто-то до вас уже сделал подобную перепланировку этажом ниже). Но надо понимать, что дом рассчитан на определенную нагрузку – у коммуникаций ограниченные возможности, особенно в старом фонде.

Представьте себе квартиру из восьми комнат с общей ванной и санузлом. А теперь представьте, что мокрых зон стало в восемь раз больше! А дом при этом какой-нибудь дореволюционной постройки. Сценарий с авариями при таком раскладе становится очень вероятным», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

DingaLT/Depositphotos

Без шансов, без вариантов?

Многие хотят взять ипотеку под покупку комнаты и в итоге сильно удивляются, когда получают отказ. Действительно, получить кредит под долю намного сложнее, а квартиры-студии, о которых мы сегодня говорим, оформляются не как отдельные помещения, а как доли в коммунальной квартире.

К комнатам у большинства банков достаточно строгие требования: в квартире обязательно должен быть основной санузел (притом что во многих старых петербургских квартирах вообще не предусмотрена ванная), жилье должно быть построено не позже 1970 года, площадь комнаты должны быть не менее 12 кв. метров. Это типовые требования, но каждый банк может корректировать их на свое усмотрение.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Закон о хостелах закроет все хостелы в России – правда или миф?

Рентабельность

Крошки-студии часто приобретают не для жизни, а для сдачи. Логика в этом, безусловно, есть: туристов в Петербурге много, и посуточная аренда в центре пользуется спросом. Но и студий под аренду становится все больше и больше. Кроме того, не стоит забывать, что уже давно обсуждается закон о запрете мини-гостиниц и хостелов в жилых домах.

scornejor/Depositphotos

Но в компаниях недвижимости не теряют оптимизма.

Анна Симашова рассказывает: «Недавно у нас был такой кейс. Дано: трехкомнатная квартира площадью 90 кв. метров на первом этаже Петроградского района в шаговой доступности от метро. Стоимость лота до ремонта и перепланировки составляла 6,2 млн рублей.

В дальнейшем квартира была переделана в четыре студии, которые в готовом варианте ушли по таким ценам: 1,65 млн, 1,78 млн, 1,95 млн, 2,47 млн. Согласование перепланировки обошлось в 700 тысяч рублей. Прибыль клиента составила 950 тысяч рублей (то есть 15%).

Такие лоты часто покупают для дальнейшей посуточной аренды. Безусловно, пришлось бы учесть еще и стоимость дальнейших ремонтных работ, наполнение мебелью и техникой, управление проектом. Но могу сказать, что окупаемость подобного варианта составит примерно 7,5 лет.

Это очень интересный срок — инвесторы не поспорят».

Не пропустите:

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Плюсы и минусы недорогих квартир в Петербурге

Инструкция: как оформить перепланировку?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Перепланировка в коммунальной квартире без согласия соседей

Перепланировка комнаты в коммунальной квартире

Перепланировка жилого помещения требует не только сбора определенного пакета документов, финансовых издержек, потери личного времени, но и получения согласия от заинтересованных лиц, в том числе и соседей. Однако, в некоторых случаях такое согласие не требуется.

Когда гражданин оформит все разрешающие документы, он имеет право начинать процесс перепланировки. Если же такие документы не были получены, а перепланировка была произведена, она считается незаконной. В таком случае гражданин, затеявший ее, понесет наказание в виде уплаты штрафа. Иногда судом принимается решение о возвращении жилого объекта в первоначальный вид.

Узаконивание перепланировки — довольно нелегкий процесс, требующий достаточного времени и финансов, поэтому гражданину следует действовать по нормам и правилам, которые предусмотрены в жилищном законодательстве Российской Федерации.

Из-за этого многие владельцы жилы помещений задаются вопросом о том, нужно ли согласие соседей на перепланировку квартиры, и когда требуется получение подобного согласия?

Определение понятий

Перепланировка жилого помещения делится на два вида: простая, которая ограничивается незначительным изменением жилого помещения, и сложная. В этом случае строительные работы затрагивают несущую конструкцию целого здания. Само понятие подразумевает процесс изменения несущей стены и фасада объекта. Такая деятельность требует получения соответствующего разрешения.

Простая перепланировка подразумевает проведение таких работ, как:

  • увеличение или уменьшение площади внутренних помещений здания при перенесении межкомнатной перегородки;
  • замена входной двери;
  • перенос межкомнатного дверного проема;
  • установка сантехнического узла на другое место;
  • реконструкция ванной и другие.

Главное в процессе перепланировки — отношение собственника к правам и интересам соседей. Ни в коем случае они не должны ущемляться. Интересы соседей могут быть затронуты в процессе перепланировки квартиры в жилом доме или комнаты в коммуналке.

Если перепланировка затрагивает интересы соседей, то необходимо их согласие на данное действие. При этом строительные работы могут быть осуществлены как непосредственно в квартире, так и в зонах, которые считаются общей собственностью соседей (например, подъезд).

Если гражданин, желающий произвести перепланировку, проживает в коммунальной квартире, получения согласия соседей не избежать.

Оформление переустройства и какие для этого нужны документы

Перепланировка жилого объекта подразумевает получение соответствующих разрешительных документов. Чем больше планируется работ по изменению, тем больше нужно согласований.

Если же гражданин решил произвести перепланировку без получения требуемых разрешений, он сможет узаконить данное действие только через суд, потеряв много времени и сил. Однако, в этом случае есть вероятность получения отрицательного ответа об узаконивании перепланировки. Особенно это касается тех случаев, когда затрагивается несущая конструкция или же нарушаются интересы соседей.

В зависимости от обстоятельств и особенностей строительных работ может потребоваться предоставление различного рода документов. Однако, существует перечень общих и основных бумаг, требуемых к предъявлению соответствующим органам.

Для получения разрешения на перепланировку жилого помещения требуется предъявление:

  • составленного заявления на осуществление перепланировки;
  • документа, подтверждающего право собственности, найма или аренды (при аренде или найме потребуется получение согласия с отражением предполагаемых изменений, от всех собственников помещения-муниципального органа, хозяина и т.д.);
  • документа из Бюро Технической Инвентаризации, в том числе и технического паспорта;
  • согласия, оформленного в письменной форме, от всех совершеннолетних граждан, проживающих в данном жилом помещении;
  • проекта или эскиза (при изменении капитальных стен предоставление заключения от организации, проектировавшей здание, с указанием возможности соответствующей перепланировки).

При необходимости с гражданина потребуется разрешение от газовой и пожарной службы и других уполномоченных органов.

Образец согласия соседей на перепланировку

Всегда ли нужно согласие соседей на перепланировку

В соответствии со статьей 26 ЖК Российской Федерации гражданин, решивший провести процесс перепланировки или переустройства жилого помещения, обязан согласовать данное действие с соответствующим органом. Изменение объекта, полученное при перепланировке, должно соответствовать нормам законодательства и не нарушать права и интересы соседствующих граждан, не должно приводить к ухудшению их жилищных условий.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

При проведении перепланировки в коммунальном жилье, гражданин должен собрать нотариально заверенные согласия от всех соседей, которые являются собственниками той или иной жилой площади.

Конечно, нотариальное заверение этих бумаг не считается обязательным условием, главное, чтобы на соглашении имелась подпись жильца. Без предоставления данных документов проект будет отклонен Жилищной инспекцией на первоначальном этапе, до устранения допущенных нарушений.

Помимо коммунальной квартиры, процесс перепланировки потребует согласия соседей всего здания, если:

  • производится перенесение старого входного дверного проема путем проделывания нового;
  • присоединяется часть лестничной площадки к жилому помещению;
  • присоединяется чердачная или подвальная часть к жилому объекту.

При объедении двух жилых помещений, имеющих отдельные входные проемы, гражданин, который является их собственником, не должен спрашивать разрешения у соседей.

Составление и образцы

Для того, чтобы заручится согласием соседей для проведения процесса перепланировки, собственнику следует организовать общее собрание либо самостоятельно посетить каждого соседа. Образец соглашения следует подготовить и иметь при себе. Главное условие при составлении соглашения от определенного соседа — наличие его подписи.

Скачать образец согласия на перепланировку

Соглашение может быть написано и в произвольном виде, но в то же время наличие определенных данных является обязательным, в частности, необходимо наличие:

  • имени, фамилии и паспортных данных соседа в шапке документа (правый край, родительный падеж);
  • места регистрации соседствующего гражданина в шапке документа;
  • названия в центральной части тела документа «согласие на перепланировку»;
  • адреса жилого помещения, где подразумевается процесс перепланировки;
  • места составления соглашения, даты;
  • обязательной подписи лица, составившего данный документ.

Для того, чтобы избежать отказа в получении согласия соседей на перепланировку и доказать ее целесообразность, потребуется предъявление:

  • действующего технического паспорта;
  • эскиза проектных работ, с обозначенным видом до перепланировки и после;
  • проекта, который разработан в компании, имеющей соответствующую лицензию;
  • полученного разрешения Санэпидемстанции и пожарного органа;
  • разрешения от управляющей организации.

Данные документы оформляются только для очень дотошных соседей. На практике гражданин, желающий произвести перепланировку жилого помещения, предъявляет соседям только составленный лицензированной организацией проект.

Для коммунальной квартиры

Как уже говорилось выше, процесс перепланировки в коммунальном жилом помещении требует обязательного согласия, полученного от соседей, независимо от взаимодействия их жилой площади с комнатой, где осуществляется ремонт. Письменное согласие требуется также и независимо от распределения долей и наличия права на комнату за определенной семьей.

Дело в том, что все соседи в целом будут являться обладателями одного жилого объекта. Жилищный Кодекс Российской Федерации устанавливает, что при перепланировке жилого помещения требуется согласие всех собственников ремонтируемого владения.

Между тем, согласие соседей по коммунальному жилью потребуется не только при перепланировке помещения, но и при его сдаче в аренду, дарении и заключении других подобных сделок.

Оформление соглашения каждого из соседей коммунальной квартиры происходит в письменном виде и не подлежит обязательному нотариальному заверению.

По действующему законодательству допускается перепланировка коммунального жилого помещения только при получении согласия от всех соседей-собственников. В случае, когда собственник комнаты не проживает на данной территории (уехал, служит и т.д.

), гражданину, желающему произвести перепланировку, следует отправить образец соглашения заказным письмом с прикрепленным уведомлением о вручении, на последний фактический адрес проживания.

При отсутствии ответа от покинувшего коммунальное помещение жильца, но при получении уведомления о вручении лично в руки, допускается подача заявки для получения разрешения на перепланировку. В этом случае считается, что отсутствующий жилец дает согласие на проведение строительных работ. Срок ожидания ответа от покинувшего свой адрес жильца составляет три месяца.

Разбирательства в судебном порядке по незаконным перепланировкам, произведенным в коммунальных квартирах, довольно тяжелые и очень редко заканчиваются в пользу гражданина, нарушившего действующие нормы и правила законодательства Российской Федерации. Соответственно, к данном вопросу нужно отнестись очень внимательно.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.