Продажа имущества при усн доходы минус расходы

Учет основных средства при УСН доходы и при УСН доходы минус расходы — Контур.Бухгалтерия

Продажа имущества при усн доходы минус расходы

При покупке основных средств для бизнеса их стоимость необходимо грамотно учитывать в расходах. Это важно для правильного формирования налоговой базы. Порядок налогового учета этих сумм зависит от момента покупки имущества, его стоимости и срока службы. Мы расскажем о правилах списания расходов на покупку основных средств на упрощенке.

Что такое основные средства?

Налоговый учет основных средств актуален для ИП и организаций на УСН с объектом налогообложения «Доходы минус расходы». Покупка имущества уменьшает налоговую базу при УСН 15%, поэтому важно правильно учитывать затраты на ОС в расходах, и для этого существует определенный порядок.

Основные средства — это активы, которые куплены не для последующей продажи с извлечением прибыли, а для ведения предпринимательской деятельности.

В 2019 году стоимость основного средства должна быть более 100 000 рублей для целей налогового учета и более 40 000 рублей для целей бухгалтерского, а срок использования — больше года (ст. 256 НК РФ).

Главное назначение основного средства — приносить экономическую прибыль. Критерий 100 000 рублей относится только к имуществу, которое эксплуатируется с 2016 года.

Имущество стоимостью меньше 40 000 рублей со сроком использования более года считается материальным расходом, его можно сразу списать в расходы. Имущество стоимостью от 40 000 до 100 000 считается материалом, его не нужно амортизировать и необходимо списывать в расходы равномерно, исходя из срока его полезной эксплуатации, или сразу.

Минфин полагает, что материальные расходы должны списываться единообразно, то есть материалы стоимостью до 100 000 рублей либо все списываются единовременно, либо все постепенно. Но если основное средство куплено и введено в эксплуатацию при УСН до 2016 года, когда действовал ценовой лимит в 40 000 рублей, то списание расходов нужно продолжить по обычной схеме.

Эту схему мы объясняем ниже.

В число основных средств, как правило, попадают здания и постройки разного назначения, объекты природопользования и земельные участки.

При этом земельные участки считаются основным средством, даже если их стоимость ниже 100 000 рублей, так как земля — не потребляемый актив.

В основные средства могут попадать рабочие машины, измерительная, вычислительная и регулирующая техника, транспорт, инструменты, объекты интеллектуальной собственности. Даже капитальные вложения в арендованное имущество могут считаться основным средством.

Учет основного средства в расходах

Как и все траты, которые можно признать в качестве расходов, сумма на приобретение основного средства должна быть полностью оплачена, трата должна быть задокументирована и при необходимости на основное средство должно быть оформлено право собственности.

Основное средство ставится на учет по первоначальной стоимости, которая включает:

  • Сумму приобретения по договору, включая НДС, траты по доставке и настройке.
  • Таможенные сборы и государственные пошлины.
  • Оплату услуг консультанта, юриста, посредника, которые были необходимы при покупке основного средства.

Основные средства принимаются к учету во 2 разделе Книги учета. Расчеты необходимо вести отдельно по каждому объекту. Из-за того что сроки службы разных средств могут различаться, в таком случае и порядок списания будет различным.

Сведения по объектам отражаются за каждый квартал, на последнее число периода. После этого итоговые данные из последней строки в таблице 2 раздела необходимо перенести в 1 раздел КУДиР, также на последнее число квартала, в 5 графу: «Расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы».

Если основное средство куплено при УСН

Если вы приобрели основное средство находясь на упрощенке, то списать его можно полностью до конца года. Минфин рекомендует списывать расходы на покупку ОС равномерно.

Основное средство начинают учитывать в расходах в том квартале, когда оно было полностью оплачено, задокументировано, и им начали пользоваться в бизнесе. При этом нужно списать его стоимость каждый квартал до конца календарного года.

Например, основное средство куплено и запущено в работу в ноябре, при этом вся его стоимость окажется в расходах 31 декабря.

https://www.youtube.com/watch?v=bnIwd-OG4Fc

Если основное средство куплено в рассрочку, то расходы списываются по фактически уплаченным средствам. Разрешается дождаться полной оплаты основного средства и списывать расходы после этого.

Если основное средство куплено до перехода на УСН

Период списания основного средства, которое было куплено до перехода на упрощенку, зависит от срока его службы: до 3 лет, от 3 до 15 или более 15 лет. Срок определяют по Классификации, закрепленной Постановлением правительства от 1 января 2002 года №1. При этом к учету принимается остаточная стоимость основного средства, которая актуальна на начало применения УСН.

Далее, если в отношении основного средства принимался к вычету НДС, то его нужно восстановить и уплатить. Остаточный НДС рассчитывается пропорционально остаточной стоимости основного средствав последнем квартале перед переходом и учитывается в составе прочих расходов. Расчет по формуле:

НДС восстановленный = НДС к вычету × Остаточную стоимость ОС / Первоначальную стоимость ОС

Эта сумма не будет учитываться в первоначальной стоимости основного средства.

В дальнейшем списание расходов зависит от срока полезного использования основного средства.

  • Если полезный срок менее 3 лет, расходы списывают в течение первого года применения упрощенки, равными долями.
  • Если полезный срок от 3 до 15 лет, то в первый год применения УСН списывается 50% стоимости, во второй — 30%, в третий — 20%.
  • Если полезный срок более 15 лет, стоимость списывается в течение 10 лет равными долями (ст. 346.16 НК РФ).

Пересчет налоговой базы при продаже УСН

Предприятие может не только приобретать, но и продавать основные средства. Если вы продаете ОС после истечения того срока, который оно должно прослужить (3, 10 или 15 лет), то корректировать расходы не нужно. Поэтому есть выгода в том, чтобы продавать имущество после срока службы, заданного по Классификации.

Если же средство прослужило вам меньше 3, 10 или 15 лет, придется пересчитать налоговую базу. Пересчет делается следующим образом. Определите сумму амортизационных отчислений (алгоритм прописан в ст. 259 НК РФ).

Сумму нужно определить за те годы, когда вы учитывали стоимость основного средства в расходах на УСН.

Если амортизация окажется меньше сумм, которые вы учли в расходах, предприятию нужно будет заплатить недоимку, пени и подать уточненные декларации за прошлые годы.

В Книге учета нет специальных разделов, где можно было бы отразить пересчет налоговой базы, так что предприятие составляет справку по пересчету в свободной форме. В КУДиР во 2 разделе нужно указать, какого числа продано основное средство и отразить суммы амортизационных отчислений, относящихся к этому году, — по месяц, в котором имущество было продано.

Основные средства при УСН сложно учитывать без бухгалтерской программы или веб-сервиса, которые автоматизируют расчеты. Контур.

Бухгалтерия — простой и удобный сервис для ведения бухучета, начисления зарплаты и отправки отчетности для ИП и организаций на УСН, ОСНО, ЕНВД.

Пользуйтесь возможностями сервиса бесплатно в течение первого месяца работы, ведите бухгалтерию с нами и избавьтесь от рутины!

Попробовать бесплатно

Правильно рассчитать налог на УСН 6 % несложно. Важно вовремя внести авансовые платежи и грамотно сократить сумму к уплате на размер страховых взносов. В этой статье мы покажем, как ИП и ООО сделать верный расчет для уплаты налога.

Налог на УСН 15% рассчитывается достаточно просто. Важно правильно учитывать доходы и расходы, вовремя вносить авансовые платежи и в конце года рассчитывать минимальный налог для уточнения суммы к уплате. В этой статье мы расскажем, как рассчитать налог.

Раз в год упрощенцы подают налоговую декларацию. Срок отчетности зависит от статуса лица: ИП декларируют свои годовые доходы до 30 апреля, а юридические лица должны сделать это на месяц раньше — до 31 марта.

Расходы по основным средствам на УСН — как учитывать

Продажа имущества при усн доходы минус расходы

Упрощенная система налогообложения (УСН) имеет ряд особенностей, одна из которых — налоговый учет основных средств. Расходы по основным средствам на УСН признаются по правилам, которые совершенно не похожи ни на бухгалтерский учет, ни на налоговый по прибыли. И конечно же, в этих правилах важную роль играет оплата. Кассовый метод никто не отменял!

Стоит признаться, что методика признания расходов очень выгодная и позволяет не растягивать удовольствие в виде начисления амортизации на многие годы, а учесть их сразу в году приобретения основного средства. Поэтому давайте разберемся с учетом ОС при применении УСН более подробно.

статьи:

1. Лимит основных средств на УСН и другие критерии

2. Первоначальная стоимость ОС при УСН

3. НДС по основному средству на УСН

4. Проводки на УСН по основному средству при покупке

5. Расходы по основным средствам на УСН

6. Особенности учета ОС, приобретенных в рассрочку

7. Нужно ли на УСН начислять амортизацию ОС

8. Организация продает основное средство на УСН

9. Основные средства на усн в 1С 8.3.

Обо всем по порядку далее в статье. А если вы хотите узнать только все самое главное по теме, смотрите видео.

1. Лимит основных средств на УСН и другие критерии

При УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» налогоплательщики могут учесть в составе расходов затраты на приобретение и создание ОС, их реконструкцию, доработку, другие аналогичные затраты (статья 346.16 НК РФ). При объекте налогообложения «доходы» учесть затраты на приобретение ОС, к сожалению, нельзя.

В качестве ОС при УСН используются активы, которые признаются амортизируемым имуществом по правилам главы 25 НК РФ (Налог на прибыль). Расходы на изменение, совершенствование ОС определяются в соответствии с пунктом 2 ст. 257 НК РФ.

Основные критерии ОС в налоговом учете на упрощенке те же самые, что и для общей системы:

  1. ОС принадлежит организации на праве собственности (за исключением иных случаев, предусмотренных законодательством),
  2. ОС используется для предпринимательской деятельности (получении дохода),
  3. срок полезного использования ОС более 12 месяцев, его первоначальная стоимость — более 100 000 руб.

При этом необходимо помнить, что перейти на УСН с 2018 года могли организации, у которых остаточная стоимость ОС, находящихся на балансе по состоянию на 01.10.2017 года, не превышала 150 млн.руб. по данным бухгалтерского учета. Согласно недавним разъяснениям чиновников, это ограничение распространяется и на ИП.

Пример 1

5 июня 2018 г. приобретено оборудование стоимостью 80 тыс. руб. Определить порядок отражения оборудования для целей УСН.

В бухгалтерском учете оборудование отражается как ОС. В налоговом учете лимит основных средств на УСН, установленный главой 25 НК РФ — стоимость 100 000 руб., не соблюден, поэтому в качестве ОС оборудование не учитывается, а отражается в составе материальных расходов.

В Книге учета доходов и расходов при УСН (КУДиР) расход отражается в разделе I, а раздел II, предназначенный для отражения расходов на приобретение ОС, не заполняется.

Необходимо учесть, что раз ОС классифицируются согласно правилам главы 25 НК РФ, то при УСН нельзя включать в состав ОС и расходов имущество, которое не признается амортизируемым по главе 25 НК РФ. Это, например, земельные участки, объекты, переданные в безвозмездное пользование и некоторое другое имущество.

2. Первоначальная стоимость ОС при УСН

Если ОС приобретаются уже при применении УСН, то их стоимость определяется по правилам бухгалтерского учета (ПБУ 6/01).

Если учетной политикой для целей бухгалтерского учета определен упрощенный порядок учета ОС, то первоначальную стоимость ОС при УСН при приобретении их за плату составят затраты на покупку ОС и его монтаж (для случаев, когда монтаж не входит в цену покупки).  При сооружении ОС — это суммы оплаты по договорам подряда и аналогичным договорам, связанным с сооружением ОС.

Прочие затраты, связанные с приобретением ОС, при упрощенном способе в составе первоначальной стоимости не учитываются.

Во всех других случаях прочие расходы, связанные с приобретением ОС, будут входить в его первоначальную стоимость. Примерами таких расходов могут быть расходы на информационные и консультационные услуги, вознаграждения посредникам в покупке ОС, таможенные пошлины и сборы.

Для ОС, которые были приобретены при применении других систем налогообложения, при переходе на УСН действуют особые правила, установленные статьей 346.25 (пункты 2.1 и 4) НК РФ.

Основные правила приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Прежний режим налогообложенияПервоначальной стоимость ОС при УСН
ОСНООстаточная стоимость по данным налогового учета на дату перехода на УСН
УСН «Доходы»Стоимость не определяется (не учитывается). Исключение — оплата и ввод в эксплуатацию ОС произошли уже при использовании УСН «доходы минус расходы»
ЕСХНОстаточная стоимость на дату перехода на ЕСХН, уменьшенная на расходы по ОС при ЕСХН на дату перехода на УСН
ЕНВДОстаточная стоимость по данным бухгалтерского учета на дату перехода на УСН

Первоначальную стоимость ОС необходимо определять и индивидуальным предпринимателям, применяющим УСН, хотя они и имеют право не вести бухгалтерский учет.

3. НДС по основному средству на УСН

Особенностью учета расходов на покупку ОС является то, что НДС по основному средству на УСН, уплаченный при покупке, в таком случае в отдельный расход не выделяется, а учитывается в стоимости ОС.

Это обусловлено тем, что невозмещаемые налоги согласно п. 8 ПБУ 6/01 включаются в первоначальную стоимость ОС. Отдельным расходом НДС в таком случае не признается.

Кроме того, соответствующие положения содержит и НК РФ:

  • главой 21 НК РФ предусмотрено, что неплательщики НДС учитывают предъявленные поставщиками суммы НДС по основным средствам в их стоимости (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ),
  • главой 26.2 НК РФ определено, что при УСН стоимость ОС формируется по правилам бухгалтерского учета (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

4. Проводки на УСН по основному средству при покупке

Бухгалтерские проводки на УСН по основному средству при покупке такие же, как и приобретении ОС при любых других системах налогообложения (за исключением учета НДС).

Таблица 2.

№ п/пСчета учета проводки
ДебетКредит
108 (07)60Поступление основного средства (сумма оплаты поставщику, включая сумму НДС)
20760Расходы на монтаж (для ОС, требующих монтажа)
30807Передача ОС в монтаж (для ОС, требующих монтажа)
40108Принятие ОС к учету

В дальнейшем (с месяца, следующего за месяцем ввода ОС в эксплуатацию) в бухгалтерском учете по ОС начисляется амортизация. Бухгалтерский учет основных средств напрямую влияет на расчет налога на имущество, о нем вы можете узнать из отдельной статьи.

В налоговом учете на УСН расходы по основным средствам учитываются в особом порядке, определяемом положениями главы 26.2 НК РФ. Об этом — далее.

5. Расходы по основным средствам на УСН

Расходы по основным средствам на УСН признаются при соблюдении следующих условий:

  1. ОС должно быть введено в эксплуатацию,
  2. ОС должно использоваться в предпринимательской деятельности,
  3. покупка ОС должна быть оплачена,
  4. при покупке ОС, подлежащих государственной регистрации, необходимо документально подтвердить факт подачи документов на регистрацию,
  5. расходы на приобретение ОС должны быть экономически обоснованы, документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Обратите внимание, оплата основного средства является одним из условия признаний расходов на его приобретение. Поэтому учесть в расходах стоимость ОС, полученных в качестве вклада в уставный капитал организации, не получится.

Покупка и продажа основных средств при УСН: спорные вопросы и практические решения

Продажа имущества при усн доходы минус расходы

Покупка и продажа основных средств при УСН: спорные вопросы и практические решения

24 декабря 2015 Елена Маврицкая Ведущий эксперт, главбух с 10-летним стажем

Покупая и продавая основные средства, налогоплательщики на УСН с объектом «доходы минус расходы» сталкиваются с некоторыми сложностями.

Не совсем понятно, как отразить в учете введенный в эксплуатацию, но не оплаченный объект. При «ранней» реализации есть вопросы относительно того, как пересчитать облагаемую базу и можно ли включить в расходы остаточную стоимость.

Мы рассмотрели все нюансы и подготовили практические рекомендации.

Налоговый кодекс содержит довольно четкие инструкции относительно того, как налогоплательщик на УСН с объектом «доходы минус расходы» должен учитывать приобретенные основные средства. Списать стоимость объекта можно в том налоговом периоде (то есть в том календарном году), когда он введен в эксплуатацию.

При этом учитывать всю величину сразу не нужно: ее следует равномерно распределять по отчетным периодам (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). В книге учета доходов и расходов данные суммы следует отражать на последнее число каждого отчетного периода в размере уплаченных денежных средств (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При этом в Кодексе нет ясного алгоритма на случай, когда ОС уже введено в эксплуатацию, но еще не полностью оплачено. Другими словами, не совсем понятно, как списать расходы, если за «упрощенщиком» числится кредиторская задолженность, связанная с покупкой объекта.

Такой алгоритм предложила Федеральная налоговая служба в письме от 06.02.12 № ЕД-4-3/1818. По мнению авторов письма, учитывать нужно каждую сумму, перечисленную поставщикам основного средства. Соответствующий платеж списывается равными долями в течение отчетных периодов, оставшихся до конца года. Отсчет введется с периода, в котором деньги переведены поставщику.

Пример

ООО «Фабрика» применяет УСН с объектом «доходы минус расходы».

Во втором квартале 2015 года «Фабрика» приобрела и ввела в эксплуатацию оборудование стоимостью 295 000 руб. Оплата поставщику произведена двумя частями. Первый платеж в размере 236 000 руб. сделан во втором квартале.

Второй платеж в размере 59 000 руб. сделан в третьем квартале.
Доставка оборудования осуществлялась силами сторонней транспортной компании, стоимость перевозки составила 35 400 руб.

Эта сумма перечислена на счет перевозчика в четвертом квартале.

Бухгалтер «Фабрики» определил, что стоимость основного средства равна 330 400 руб.(295 000 + 35 400).

По итогам полугодия в расходы списана сумма 78 666,66 руб. (236 000 руб.: 3 периода).

По итогам девяти месяцев в расходы списаны суммы:  – 78 666,67 руб.;  – 29 500 руб.(59 000 руб.: 2 периода)

Итого по итогам девяти месяцев списана сумма 108 166,67 руб.(78 666,67 + 29 500).

По итогам года в расходы списаны суммы:  – 78 666,67 руб.;  – 29 500 руб.;

 – 35 400 руб.

Итого по итогам года списана сумма 143 566,67 руб.(78 666,67 + 29 500 + 35 400).

Таким образом, в течение 2015 года «Фабрика» полностью списала в расходы  стоимость приобретенного и оплаченного оборудования (78 666,66 + 108 166,67 + 143 566,67 = 330 400).

Продажа основного средства

По общему правилу при продаже объекта ОС «упрощенец» не должен корректировать расходы. Но из этого правила есть исключение.

Оно предусмотрено для ситуации, когда основное средство продано до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение (для объектов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения десяти лет).

При подобных обстоятельствах нужно пересчитать облагаемую базу за весь период пользования ОС. При пересчете необходимо применять положения главы 25 НК РФ, посвященной налогу на прибыль. Это правило закреплено в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.

На практике у бухгалтеров возникает немало вопросов относительно того, как правильно сделать пересчет. Для удобства всю процедуру мы условно разделили на четыре этапа.

Первый этап — это аннулирование расходов, учтенных при покупке объекта. От бухгалтера требуется задним числом пересчитать облагаемую базу за прошлые периоды, в которых были отражены расходы на приобретение ОС.

Второй этап — это начисление амортизации за все время использования объекта. Амортизацию нужно начислить так, как это делают налогоплательщики на общей системе. Полученные суммы следует учесть в затратах тех периодов, к которым они относятся. Приведем пример.

Допустим, ОС введено в эксплуатацию в августе 2014 года, а продано в ноябре 2015 года. Тогда амортизацию за сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года необходимо списать на уменьшение облагаемой базы 2014 года.

Амортизация за январь-ноябрь 2015 года уменьшит базу 2015 года.

Третий этап — определение новой суммы единого налога или авансового платежа за прошлые периоды. Новая сумма получается из-за того, что расходы на покупку были аннулированы, а амортизация начислена. Скорее всего, новая сумма окажется выше, чем первоначальная.

Разницу между первоначальной и увеличенной суммой, а также соответствующие пени, необходимо заплатить в бюджет. Если пересчет базы затронул прошлые годы, придется подать «уточненки». Если же пересчету подверглась база текущего года, достаточно скорректировать записи в книге учета доходов и расходов за этот год.

В любом случае все вычисления лучше зафиксировать в отдельной справке-расчете.

Четвертый этап — это учет доходов от продажи основного средства. Отразить доходы необходимо в тот момент, когда выручка поступит на расчетный счет или в кассу. Такой вывод прямо следует из пункта 1 статьи 346.17 НК РФ, и его подтвердил Минфин России в письме от 07.08.13 № 03-11-06/2/31781.

Можно ли списать остаточную стоимость?

Особняком стоит вопрос о том, вправе ли «упрощенец», пересчитавший налогооблагаемую базу при реализации ОС, учесть в расходах его остаточную стоимость. На этот счет существуют две противоположные точки зрения.

Первой традиционно придерживаются чиновники и инспекторы. Они ссылаются на закрытый перечень расходов, разрешенных при УСН (он приведен в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ). Такие затраты, как остаточная стоимость реализуемого основного средства, в списке отсутствуют.

Следовательно, ее нельзя списать при продаже. Об этом неоднократно сообщали специалисты финансового ведомства (см., например, письмо от 03.03.

14 № 03-11-11/8833; «Минфин напомнил, какие налоговые последствия наступают для «упрощенщиков» при «досрочной» продаже основных средств»).

Приверженцы второй точки зрения напротив полагают, что остаточную стоимость можно включать в затраты.

При этом они рассуждают следующим образом: раз «упрощенщики» обязаны пересчитывать облагаемую базу по нормам главы 25 НК РФ, они могут применять все без исключения положения данной главы.

В том числе, статью 268 НК РФ, позволяющую списать на расходы остаточную стоимость. Значит, налогоплательщики на УСН при пересчете облагаемой базы вправе не только начислить амортизацию, но и учесть остаточную стоимость объекта.

Арбитражная практика пока складывается в пользу «упрощенщиков». Судьи подтверждают, что остаточная стоимость уменьшает доходы от продажи основного средства (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 22.08.12 № Ф09-7690/12).

И все же, как нам кажется, идти на конфликт с инспекторами довольно рискованно, ведь нельзя исключать, что другие похожие споры закончатся победой ИФНС.

Поэтому если величина остаточной стоимости незначительна, лучше избежать споров и не включать ее в затраты.

Обсудить на форуме В закладки Распечатать 24 039

24 039

Обсудить на форуме В закладки Распечатать 24 039

Договор купли-продажи недвижимости: налоги и бухучет у продавца на усн – Правовой мир

Продажа имущества при усн доходы минус расходы

Наша организация применяет упрощенную систему налогообложения. Хотим продать собственное здание. Какие налоги нам придется заплатить? в журнале «Бухгалтерские вести» №25 от 10 июля 2012 года Отвечает Анна Ревенко, аудитор Аудиторско-консалтинговой группы «БАНКО», www.bankoaudit.ru В соответствии с положениями п. 2 ст. 346.11 главы 26.

2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате: • налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 3 и 4 ст.

284 НК РФ), • налога на имущество организаций.

Налоги при продаже недвижимости

Правовед.RU 280 юристов сейчас на сайте

Добрый день, подскажите сколько нужно будет заплатить налогов при продаже выкупленной у города коммерческой недвижимости (ранее арендовали) одним юр.лицом другому юр.лицу. при этом продавец находится на «упрощёнке» 6% на доход. НДС нужно будет платить или только 6% от полной стоимости недвижимости? налог при продаже коммерческой недвижимости Ответы юристов (9)

  • Все услуги юристов в Москве Арбитражные налоговые споры Москва от 50000 руб. Международные налоговые споры Москва от 20000 руб.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Внимание Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

  • 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
  • 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%).

Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Налоги на упрощёнке при продаже комерческой недвижимости

В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов. При определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы: • доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст.

249 НК РФ; • внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. В соответствии с положениями ст. 249 НК РФ «Доходы от реализации» доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

В том числе, выручка от реализации объекта недвижимости.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Следует обратить внимание, что если здание было приобретено в периоде применения упрощенной системы налогообложения и расходы на его приобретение (сооружение и пр.

) были учтены в составе расходов при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, то в случае реализации его до истечения 10 лет (если срок полезного использования более 15 лет) с момента учета расходов при расчете налоговой базы налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким основным средством с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение и пр.) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ «Налог на прибыль» и уплатить дополнительную сумму налога и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года.

Налогообложение доходов от продажи коммерческой недвижимости в 2016

Важно

  • Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости? ↓
  • Жилая недвижимость ↓
  • Нежилые помещения ↓
  • Важные нюансы ↓

У владельца бизнеса при продаже недвижимости часто возникает много вопросов? Какой налог необходимо платить? Размер взноса? В чем состоят отличия при продаже жилых и нежилых объектов? Ниже в статье попробуем подробно разобраться в данных вопросах.

Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости? Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже.

Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения.

Налогообложение при продаже имущества юридическими лицами и ИП Продав своё имущество, юридическое лицо или ИП получает прибыль. Следовательно, полученную сумму с продажи необходимо учесть при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль.

Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов. ИП, находящийся на ОСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет НДФЛ 13% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости.

Кроме этого, продавец должен восстановить НДС (18%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

ИП, применяющий УСН (упрощенную систему налогообложения) с объектом налогообложения «Доходы», при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от суммы сделки.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость.

Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы. Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами.

Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Источник: http://dolgoteh.ru/prodazha-pomeshheniya-yuridicheskim-litsom-fizicheskomu-litsu-nalogooblozhenie-pri-usn/

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости.  Они будут работать если компания:

  • оформит документы в надлежащем виде;
  • запасется убедительными деловыми целями операций;
  • докажет самостоятельность участников сделки

Схема 1. Продать недвижимость через дружественного упрощенца

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.

Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости.

  • Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки.
  • Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Продажа недвижимости через спецрежимника

Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей. Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Схема 2. Сделать взнос в уставный капитал упрощенца

По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Налоговый учет у ИП при продаже основного средства, не введенного в эксплуатацию

Продажа имущества при усн доходы минус расходы

Прежде чем перейти к налоговому учету, напомним, какое именно имущество относится к основным средствам.
Итак, если вы работаете на общем режиме, то состав всех расходов, включаемых в профессиональный вычет по НДФЛ, нужно определять по правилам главы 25 НК РФ (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Если вы применяете УСН или уплачиваете ЕСХН, то к основным средствам следует относить амортизируемое имущество, признаваемое таковым в соответствии с главой 25 Налогового кодекса РФ (п. 4 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ).
То есть правила отнесения объектов к основным средствам для всех налоговых режимов едины.

Амортизируемым считается имущество стоимостью не менее 40 000 руб. и со сроком полезного использования более 12 месяцев (п. 1 ст. 256 НК РФ). И при любом налоговом режиме начислять амортизацию или списывать расходы на покупку разрешается только после того, как объект основных средств ввели в эксплуатацию.

В рассматриваемой ситуации расходы на покупку имущества до его продажи не учитывались.

Теперь перейдем к налоговому учету.

Отражаем доходы от продажи

Как и при продаже любого имущества, при реализации основного средства необходимо отразить доходы. Поэтому далее рассмотрим порядок учета доходов в зависимости от применяемого коммерсантом налогового режима.

Общий режим налогообложения. Индивидуальные предприниматели, работающие на общем режиме, являются плательщиками НДС. Соответственно если вы не получили освобождение от уплаты НДС согласно статье 145 НК РФ, то при продаже основного средства нужно:

  • включить в продажную цену имущества НДС;
  • выписать и выдать покупателю счет-фактуру;
  • на дату отгрузки имущества начислить сумму НДС и сделать запись в книге продаж.

Далее независимо от того, освобождены вы от уплаты НДС или нет, вам нужно учесть доходы от продажи в налоговой базе по НДФЛ. Запись в Книге учета доходов, расходов и хозяйственных операций на сумму, равную продажной стоимости основного средства без НДС, необходимо сделать в день поступления денежных средств от покупателя (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

Упрощенная система и система налогообложения в виде ЕСХН. Предприниматели, перешедшие на «упрощенку» или уплату ЕСХН, не являются плательщиками НДС при реализации имущества (п. 3 ст. 346.11 и п. 3 ст. 346.1 НК РФ). Поэтому включать данный налог в продажную стоимость и выписывать счета-фактуры вам не нужно.

Перейдем к отражению доходов. И при упрощенной системе, и при уплате ЕСХН в налоговой базе следует отражать доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 346.5 НК РФ).

Доходом от реализации является сумма всех поступлений от покупателей, связанных с продажей имущества. Поэтому на дату получения денежных средств от покупателя необходимо сделать запись в Книге учета доходов и расходов (п. 1 ст. 346.5 и п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В доходы включается вся продажная стоимость основного средства, то есть сумма, полученная от покупателя.

Патентная система налогообложения. Стоимость патента не зависит от реальных доходов предпринимателя. Однако вам также нужно записывать свои доходы в Книгу учета доходов (п. 1 ст. 346.

53 НК РФ). Запись в Книге учета доходов следует делать на дату получения денежных средств от покупателя. При этом в графе 4 Книги учета доходов необходимо указать перечисленную вам покупателем сумму.

Система налогообложения в виде ЕНВД. Индивидуальные предприниматели, уплачивающие ЕНВД, налоговый учет фактических доходов и расходов не ведут.

Однако напомним, что на «вмененку» переводится не весь бизнес предпринимателя, а лишь отдельные виды деятельности, подпадающие под уплату единого налога. А продажа основного средства не относится к видам деятельности, облагаемым ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Поэтому в отношении доходов и расходов от реализации данного имущества вам придется применять иной режим налогообложения.

Если ранее вы подавали заявление о переходе на УСН, доходы и расходы (если вы выбрали объект доходы минус расходы, если нет, то только доходы) будут облагаться налогом при УСН.

Если заявление о переходе на УСН вы не подавали, вам придется уплачивать налоги в рамках общего режима.

То есть выполнять все формальности, связанные с НДС (об этом было сказано ранее), и включать стоимость имущества (без НДС) в налоговую базу по НДФЛ.

ПРИМЕР 1. Предприниматель Е.И. Скворцов занимается розничной торговлей через магазин с площадью торгового зала 125 кв. м и уплачивает с доходов от данного вида деятельности ЕНВД. В январе 2013 года ИП приобрел морозильное оборудование стоимостью 42 000 руб. Однако в эксплуатацию морозильник не вводился.

5 сентября 2013 года ИП продал оборудование за 43 000 руб. сторонней организации. В тот же день деньги от продажи поступили на его расчетный счет. Как отразить эту операцию, если при регистрации ИП подал заявление на применение УСН с объектом налогообложения доходы.

В данном случае предприниматель уплачивает ЕНВД с доходов от розничной торговли. Однако продажа морозильника юридическому лицу к «вмененной» розничной торговле не относится. Поэтому с доходов от такой операции он должен уплатить налог при УСН, так как перешел на этот режим со дня регистрации.

Следовательно, на дату поступления денежных средств, то есть 5 сентября 2013 года, предприниматель отразит доходы от продажи морозильника в сумме 43 000 руб. в Книге учета доходов и расходов предпринимателей на УСН.

По окончании отчетного периода — 9 месяцев 2013 года предпринимателю нужно будет заплатить налог при УСН. С доходов от продажи морозильника сумма налога составит 2580 руб. (43 000 руб. × 6%).

Учитываем в расходах покупную стоимость

Как уже говорилось, до ввода в эксплуатацию основного средства расходы на его покупку не учитывались. А можно ли их учесть после продажи этого имущества? Да, разумеется.

Объект еще не принимался в состав основных средств, так как не был введен в эксплуатацию. Значит, его можно рассматривать как имущество, предназначенное для продажи, то есть как товар.

Напомним, что товаром для налогового учета называется любое имущество, предназначенное для реализации (ст. 38 НК РФ).

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.