Продажа квартир от банка невыплаченная ипотека

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Продажа квартир от банка невыплаченная ипотека

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Как купить квартиру в просроченной ипотеке?

Продажа квартир от банка невыплаченная ипотека

На рынке жилья все чаще стали появляться в продаже залоговые ипотечные квартиры. По статистике, 70% покупателей боятся приобретать жилье, если оно уже находится в залоге, однако, риелторские агентства уже настолько освоили этот сегмент продаж, что рисков здесь стало не больше, чем при стандартной сделке.

Причин продажи ипотечной квартиры может быть несколько: владелец заложенной квартиры намерен поменять ее на бОльшую площадь (например, при рождении ребенка), сказался финансовый кризис, и у заемщика нет возможности погашать свой кредит и прочее.

Если в первом случае банк может охотно вступить с клиентом в новую сделку и даже помочь ему реализовать залог, то во втором случае дело обстоит немного хуже, особенно, если уже пошли просрочки и инициатором продажи является не клиент, а банк.

В общей картине, приобретение заложенной квартиры является выгодным делом для сторон сделки: клиент сможет погасить долг перед банком, банк получает свои средства, а покупатель – квартиру по более низкой цене. Но здесь есть ряд рисков, которые нельзя не учитывать.

Предметом ипотечного  залога является недвижимость (дом, квартира), которая находится у кредитора, пока заемщик не выплатит долг. Залог используется практически во всех долгосрочных целевых кредитах, как гарантия исполнения клиентом своих обязанностей.

Ипотечные сделки растягиваются на длительные периоды времени, за которые может кардинально поменяться финансовая ситуация заемщика.

Если в потребкредитах, которые выдаются на короткие сроки, еще как-то банк может предугадать развитие событий, то на длинных промежутках времени, особенно в России, сделать это практически нереально.

Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь, связанных с неспособностью заемщика выплачивать долг, банк берет при выдаче ипотеки квартиру в залог. Если клиент окажется не в силах исполнять обязанности, залог можно будет легко продать по сниженной цене и перекрыть все проценты, пени и штрафы.

На практике реализация предмета залога является крайней мерой воздействия на клиента, с которым не удалось достигнуть договоренности во внесудебном порядке.

Банк может реализовать залог по решению суда, когда суд примет решение о неспособности клиента выплачивать долг, либо  по согласованию с клиентом.

Если клиенту удастся доказать, что он сможет погашать задолженности, то суд может назначить процедуру реструктуризации долга

По ст. 348 ГК РФ, сумма долга должна превышать 5% от стоимости залога, а срок просрочки должен превышать 3 месяца.

Как залог переходит к банку?

  • С момента возникновения просрочки кредитор начинает проводить мероприятия, призванные уведомить клиента о мерах воздействия и заставить его погашать долг. Во время этого процесса банк делает акцент на своем праве взыскать залог, если заемщик не сможет погасить возникшую задолженность.
  • По истечению 3х месяцев банк отправляет заемщику уведомление о начале процедуры взыскания на залоговую квартиру, в котором обычно указывается обязательство клиента, договор залога, предмет залога, начальная стоимость продажи залога и способ реализации. Обычно при продаже залоговой квартиры назначаются торги. Реализация залога может начаться по судебному решению, либо без суда по истечению 10 дней с момента получения заемщиком уведомления.
  • Если заемщик согласен с процессом продажи залоговой квартиры, то он передает залог и все документы по нему в банк по акту передачи. После получения документов банк уведомляет клиента о месте, дате и времени проведения торгов.
  • Если в ходе первых торгов продать квартиру не удалось, то банк начинает снижать ее стоимость, пока не найдется покупатель.

Решение о продаже залоговой квартиры может происходить не только от банка, но и от самого заемщика. В данном случае банк должен дать разрешение на реализацию залога.

Покупка залоговой квартиры

Механизм сделки по покупке залоговой квартире уже давно налажен у риелторов, поэтому риски в таких сделках не больше, чем в остальных. Специалисты этой области настоятельно рекомендуют не вступать в подобные сделки самостоятельно без помощи экспертов, чтобы не нарваться на неприятности.

Есть несколько вариантов, как приобрести заложенную квартиру:

  • Покупка за наличные. Покупатель передает продавцу в виде авансового платежа в размере непогашенной задолженности сумму на приобретаемый объект, которая перечисляется в счет погашения задолженности. Банк снимает обременение с залога и происходит стандартная сделка купли-продажи. Здесь также есть свои нюансы. Самым безопасным способом является следующий: банк представляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, необходимую для погашения долга, а другую оставшуюся часть. После этого банк снимает обременение, забирает средства из первой ячейки. Далее проводится регистрация прав собственности нового хозяина, и покупатель забирает деньги из второй ячейки. Опасным считается способ, когда покупатель вносит средства напрямую на счет продавца для погашения долга. После этого продавец получает документы о снятии обременения и регистрируется переход прав покупателю. Здесь покупатель рискует тем, что продавец нарушит условия договоренности, вернуть деньги уже будет проблематично.
  • Покупка в ипотеку. Такая сделка проводится только в том банке, где был оформлен залог. Теоретически, покупатель может прокредитоваться в другом банке, однако, на практике банк-залогодержатель может отказать в проведении подобной сделки в виду ее сложности. Итак, покупатель оформляет ипотеку в том же банке. Банк, который был кредитором для продавца залога, стал кредитором и для покупателя. За счет нововыданного кредита погашается долг продавца, а банк снимает обременение и тут же накладывает его вновь. В конечном итоге у залога меняется залогодатель – вместо продавца им становится покупатель.
  • Покупка по суду. Если банк взял квартиру заемщика по решению суда, то заводится дело о выселении должников. По ст. 292 ГК РФ, как только право собственности переходит к банку, то это является основанием для окончания права пользования прежним собственником. По ст. 35 ЖК РФ, жилец обязан освободить помещение или подлежит выселению. Выселение проводится приставами. В данном случае, по грамотно составленному иску, суд может отсрочить выселение из заложенной квартиры. Если квартира уже продана, но в ней все еще проживают бывшие хозяева и не желают выселяться, покупателю придется ждать, пока приставы не освободят квартиру от прежних жильцов. Ситуация в таком развитии событий получается неприятная, поэтому многие покупатели отказываться связываться с залоговой квартирой, забранной банком по суду.

Риски приобретения залоговой квартиры:

  • Сложность проведения сделки.
  • Риск нарушения условий сделок со стороны продавца.
  • Риск потерять свои средства.
  • Ожидание выселения прежних жильцов (если добровольно они отказываются съезжать).

Стоит отметить, если покупатель все же решил связаться с приобретением ипотечной квартиры, то ему стоит просчитать все нюансы сделки, привлечь к делу экспертов.

В успешном повороте дел, после всех этапов, можно приобрести хорошую квартиру по сниженной цене.

Как дешево купить залоговую квартиру у банка

Продажа квартир от банка невыплаченная ипотека

Далеко не всем ипотечникам удается погасить взятый кредит. Квартиры могли покупаться в одних экономических условиях, пять лет назад наступили совсем другие. Уровень доходов в стране даже по официальной статистике падает каждый год.

Людям, взявшим ипотеку, никогда не было легко. Сейчас — тем более. Крайний метод, на который приходится идти банкам, если клиент не справляется с ипотекой и не может выплачивать платежи по кредиту — лишение его жилья и продажа квартиры на торгах.

Залоговые квартиры выставляются по цене на 10-15% ниже рыночной с тем, чтобы такая недвижимость быстрее сбывалась, а деньги возвращались кредитной организации.

Как дешево купить залоговую квартиру у банка — вопрос, который будет интересен предприимчивым покупателям недвижимости, которые хотели бы воспользоваться подобной возможностью.

pxhere.com

Почему залоговые квартиры продаются дешевле

Никакого дефекта у залоговых квартир нет. Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города. Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.

Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту. Это одно из требований ипотечного договора.

Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе. Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п. Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.

Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов.

pixabay.com

Как купить залоговую квартиру

Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: у банка или у заемщика, который не справился с ипотекой.

Если речь идет о банках, то практически у любого из них можно найти список объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это могут быть объекты коммерческой недвижимости и жилые квартиры.

Имеет смысл изучить подобные предложения во всех банках вашего города. Из крупных кредитных организаций прежде всего нужно обращать внимание на Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфа-Банк. В этих банках процесс продажи залогового жилья налажен очень хорошо.

Что касается варианта с покупкой квартиры у собственника, который еще не передал все права на недвижимость банку, то этот вариант также существует. В такой ситуации нужно будет помнить о некоторых важных нюансах.

pxhere.com

Покупаем залоговую квартиру у банка

Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.

Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.

Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств. Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.

Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.
Главное, на что стоит обратить особое внимание в данном варианте — два принципиальных момента.

Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры. Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.

pixabay.com

Покупаем залоговое жилье у собственника

Для покупателя этот вариант менее предпочтительный. Конечно, может возникнуть ситуация, когда ипотечник и сам понимает, что не справляется с кредитом, он морально готов расстаться с квартирой и даже договорился об этом с банком.

Для банка такой вариант не самый плохой — кредитной организации не приходится судиться со своим клиентом, тот самостоятельно продает жилье и гасит свою задолженность.

С недостатками такого способа покупки сталкивается приобретатель квартиры.

Во-первых, купить квартиру по цене заметно ниже рыночной вряд ли удастся. Недвижимость продает собственник, который не хочет терять деньги. Скорее всего, ему при этом не так важно, как долго продается квартира.

Во-вторых, в такой ситуации вы покупаете квартиру, которая находится под залоговым обременением. Обременение должно будет сняться банком только тогда, когда сделка полностью пройдет. По этой причине не стоит давать продавцу никакого аванса. Лучше отдать всю сумму сразу во время сделки.

Покупая залоговое жилье у собственника, вы рискуете нарваться на мошенников. Поэтому для полной безопасности стоит придерживаться следующей схемы проведения сделки:

  • квартиру нужно покупать на условиях самостоятельного погашения долга перед банком вами (через переуступку долга),
  • для расчетов используется две ячейки: одна для внесения суммы в пользу банка за аннулирование долга и снятие обременения, вторая — остаток, который достается продавцу.

pixabay.com

Как найти и купить залоговую квартиру

Поиск и покупка залогового жилья подразумевает три основных этапа:

Этап первый — ищем подходящую залоговую квартиру

Не стоит искать залоговое жилье на сайтах объявлений. Ни на любимом всеми аферистами Авито, ни на специализированных порталах по продаже недвижимости. Риск нарваться на мошенническую схему слишком велик.

Для поиска информации о таких объектах нужно пользоваться двумя официальными каналами — сайтами самих банков и местными СМИ. По закону информация о предстоящих торгах публикуется в местных газетах за один месяц до их проведения.

Помимо городских СМИ, стоит изучить сайт судебных приставов. На сайте ФССП также сообщается о таких аукционах.

Этап второй — готовимся к торгам

При подготовке к торгам нужно понимать некоторые нюансы. Во-первых, вам предстоит внести авансовый взнос в сумме 5% от начальной стоимости лота.

Во-вторых, заявку нужно подать вовремя — не позднее 5 дней до торгов. В третьих, имейте в виду — если вы окажетесь единственным участником или участников будет только двое, торги отменят.

Начальная цена будет снижена на 15%, и аукцион переназначат на новую дату.

Этап третий — участвуем в торгах

Торги — это обычный аукцион, который проводится по определенным правилам. Тот покупатель, который предложит максимальную цену, выигрывает торги и сможет купить залоговую квартиру по названной цене.

Стоит заранее определить для себя, за какую наивысшую цену вы согласны купить данное жилье. Как минимум, для того чтобы не увлечься торгами и не купить квартиру по неприемлемой для вас стоимости.

Все те, кто проиграл торги, забирают полную сумму авансового платежа. Победитель получает копию протокола о проведении торгов и на основании этой бумаги может оформлять сделку через Росреестр.

mil.ru

Риски при покупке залогового жилья

Покупая залоговую квартиру дешево, вы в некоторых моментах этой сделки рискуете. Впрочем, так же, как и при совершении любой другой сделки на крупную сумму.

Если вы покупаете квартиру у банка, риск ниже, чем при покупке у прежнего собственника. Почему — мы объясняли выше.

Тем не менее, даже в случае с приобретением жилья напрямую у кредитной организации, стоит самостоятельно проверить некоторые детали.

Да, банк берет на себя юридическую чистоту сделки, но заинтересованы в том, чтобы все прошло безупречно, именно вы. Обязательно нужно убедиться, что у собственника отсутствует задолженность по коммунальным платежам, что сам он согласен на сделку, а на жилплощади не зарегистрированы несовершеннолетние и другие недееспособные лица.

Еще один минус залогового жилья — чаще всего у вас нет возможности лично убедиться в состоянии, в котором находится квартира. Об этом вы знаете только со слов банка.

Покупка залоговой квартиры позволяет сэкономить около 10-15% рыночной стоимости объекта недвижимости. Но и проверка многих нюансов здесь требуется особенно тщательная.

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Продажа квартир от банка невыплаченная ипотека

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.