С какого момента возникает право собственности

На заметку будущим владельцам жилья: все о праве собственности на квартиру

С какого момента возникает право собственности

Приобретая жилье, каждый человек с нетерпением ждет момента, когда он станет ее полноправным собственником и сможет пользоваться квартирой без каких-либо ограничений.

Но не стоит забывать, что с правом приходит и ответственность за свое имущество.

В данной статье подробно рассказано о нюансах оформления квартиры в собственность, даны полезные рекомендации специалистов.

Скрыть содержание

Что это такое?

Право собственности – это один из институтов гражданского права, соответственно, основным регулятором отношений собственности выступает ГК РФ (гл. 13 – 20).

Возникновение права собственности, означает, что лицо может (ст. 209 ГК РФ):

  • владеть своим имуществом;
  • пользоваться им;
  • распоряжаться по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т.д.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Росреестре и наступают только тогда, когда она завершена. Порядок данной процедуры регулируется отдельным законодательным актом – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

На вторичном рынке выбор не такой большой, а любые перепланировки необходимо согласовывать с БТИ и Росреестром.

Лицо, проживающее в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма вправе оформить ее в свою собственность. Совершеннолетний вправе участвовать в программе приватизации только один раз, тогда как несовершеннолетние дети могут это сделать два раза: вместе с родителями до достижения 18 лет, и после совершеннолетия.

Правом на приватизацию обладают все зарегистрированные в квартире лица. Отсутствие лица (командировка, военная служба, отбывание наказания и т.д.) предполагает возможность участвовать в приватизации позже.

Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, оставляют за собой право бессрочного проживания и пользования.

Наследство

Не имеет значения, было составлено завещание или лицо получило квартиру по законному наследству, спустя полгода после его открытия он вправе оформить жилье в собственность. Основанием послужит свидетельство о вступлении в наследство от нотариуса.

Получение в дар. Дарение – это безвозмездное получение жилья в собственность. Можно прописать в договоре определенные условия:

  • подарить только долю квартиры;
  • оставить за собой право бессрочного проживания в ней и т.д.

Если квартиру дарит неблизкий родственник или лицо, не являющееся родственником вообще, одаряемому придется заплатить 13% налога от рыночной стоимости жилья, т.к. по закону получение в дар – это прибыль.

Сделка между близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками и т.д.) налогом не облагается.

Виды

Виды собственности делятся на три большие группы:

  1. Государственная (федеральная или региональная).
  2. Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
  3. Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

  • индивидуальную (когда собственник один);
  • общую совместную (доли не указываются);
  • общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
  • долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
  • коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

С какого момента возникает?

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на вещи, подлежащие госрегистрации (а квартира относится к таковой), возникает с момента окончания регистрационной процедуры при положительном решении о признании прав. Какая дата будет указана в Реестре недвижимости и выписке ЕГРН, такая и будет считаться моментом возникновения прав.

Момент регистрации на новостройки определяется ст. 219 ГК РФ.

Алгоритм регистрации

Регистрация осуществляется в Росреестре. Подать заявку можно:

При передаче документов через интернет необходимо наличие электронной цифровой подписи у всех лиц, указанных в заявлении (продавец и покупатель или даритель и одаряемый).

Сам алгоритм регистрации зависит от того, где было приобретено жилье.

Вторичный рынок

  1. Подать заявление и пакет документов.
  2. Получить от регистрирующего органа или МФЦ расписку, которая содержит номер, позволяющий отслуживать статус рассмотрения заявки.
  3. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, договор-основание с печатью и выписку ЕГРН в которой будет указан новый собственник.

Новостройка

  1. Получить оповещение от застройщика о том, что квартира введена в эксплуатацию. К оповещению должны быть приложены документы:
    • проектная декларация;
    • технический паспорт на квартиру;
    • акт о вводе жилого дома в эксплуатацию;
    • акт приема-передачи квартиры и т.д.

    Документы от застройщика подвергаются экспертизе, которая длится от 1 месяца.

  2. Написать заявление и приложить к нему пакет документов.
  3. Получить от Росреестра или МФЦ расписку.
  4. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, ДДУ с печатью органа и выписку ЕГРН, в котором дольщик будет числиться собственником.

Документы

С июля 2016 года в регистрационном законодательстве произошло множество изменений, и коснулись они в первую очередь бумажной волокиты и замены нескольких документов на один – выписку ЕГРН.

Свидетельство

Свидетельство о праве собственности до 2015 года выдавалось на номерном бланке, позднее было заменено на обычный документ А4, а 15 июля 2016 года – полностью отменено.

Оно является важным документам в сделках по отчуждению квартир, приобретенных до указанной даты (продавец или даритель прикладывает его к пакету документов, предназначенных для ДКП или договора дарения). В настоящее время ее занимает выписка ЕГРН.

Выписка ЕГРП

Выписка ЕГРП реформой 2016 года была заменена на единую справку ЕГРН. По сути, она содержала такие же сведения (о собственнике, об объекте недвижимости, обременениях и т.д.).

Выписка из Реестра недвижимости в настоящее время является основным правоподтверждающим документом.

Что будет, если не зарегистрировать?

Длительный отказ от регистрации может повлечь следующие риски:

  1. Банкротство застройщика. Если лицо не зарегистрировало квартиру, приобретенную в новостройке по ДДУ, а застройщик обанкротился, то лицо останется без жилья и, соответственно, деньги ему тоже не вернут.
  2. Продавец на вторичном рынке решит вернуть квартиру себе. Расторгнуть договор купли-продажи проще, если жилье еще числится за предыдущим собственником. Кроме того, отсутствие прав на квартиру влечет невозможность ее отчуждения, передачи в аренду и т.д.

Сколько собственников может быть?

Закон не ограничивает количество собственников до какого-либо конкретного числа — их может быть 2, все члены семьи или один человек.

Если жилье было приобретено на средства материнского капитала, право собственности должно быть оформлено на обоих супругов и всех детей с выделом доли каждого.

Ребенок, конечно же, может являться полноправным собственником. Порядок регистрации зависит от его возраста:

  • до 14 лет от его имени все регистрационные вопросы решают родители;
  • с 14 до 18 лет несовершеннолетний ставит свою подпись самостоятельно, но требуется письменное разрешение от родителей.

Порядок регистрации квартиры зависит от того, где она была приобретена: на первичном или вторичном рынке. Не рекомендуется тянуть с данной процедурой, ведь отсутствие права собственности влечет не только определенные риски, но и невозможность полноправного пользования и распоряжения жильем по своему усмотрению.

Момент возникновения права собственности на земельный участок (когда)- в 2020 году, частной

С какого момента возникает право собственности

Земельный участок может быть передан от одного другому лицу различными способами. В этом случае составляется договор дарения, купли-продажи, мены, наследования.

Момент возникновения права собственности на земельный участок связывают с юридической регистрацией. Она проводится в специальных органах. Регистраторы вносят данные об объекте и новом владельце в единый государственный реестр прав. После этого можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Иногда право собственности не появляется вовсе. Важно выяснить, когда возникают такие ситуации и что необходимо делать гражданину.

Законодательный аспект

Момент возникновения права собственности на земельный участок определяется Земельным кодексом РФ. Статья 25 отражает, что возможность владения наделом предусматривается при наличии гражданских оснований у лица. Они отражены в пункте 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

Статья 8. Право собственности на лесные участки

В соответствии с документом выделяют несколько оснований на владение наделом:

  • составление договора или проведение сделок между лицами;
  • принятие акта государственного или муниципального органа власти;
  • решение судебного органа;
  • приобретение надела в соответствии с законодательными нормами.

Если речь идет о составлении договоров, то можно назвать соглашение купли и продажи, обмена, дарения, ренты или пожизненного содержания. Также земля передается по праву наследства или завещания.

Среди актов муниципальной и государственной власти выделяют договоры передачи наделов по договору аренды или бессрочного пользования. Также возможна дальнейшая приватизация имущества частными лицами.

В пункте 3 статьи 225 Гражданского кодекса и пункте 2 статьи 53 Земельного кодекса РФ отмечается возможность признания прав собственности по решению суда. Это касается бесхозных земельных наделов на территории муниципального образования.

Статья 225. Бесхозяйные вещи

Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок

Основания для приобретения прав на землю появляются в соответствии с некоторыми законодательными актами.

Среди них выделяют:

  • гражданские законы;
  • федеральные документы;
  • нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.

Также регуляцией данного вопроса занимается гражданское законодательство.

В соответствующем кодексе определяются основания:

Важным моментом является проверка, не противоречат ли данные нормы отраженным в земельном законодательстве пунктам.

Если земля относится к федеральному объекту, можно ориентироваться на ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При наличии недвижимости на наделе опираться необходимо на ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Образец свидетельства о праве на наследство

Основания

Выделяют несколько оснований, которые могут использоваться для определения права частной собственности на земельный надел.

Право на участок появляется в соответствии с главами третьей и четвертой Земельного кодекса РФ, на основании гражданского законодательства, федеральных нормативно-правовых актов.

Для его оформления проводится регистрация, согласно нормам ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация должна проводиться в обязательном порядке.

Ее важно прописывается на федеральном уровне.

Вернуть земельные наделы, национализированные до 1 января 1991 года, не удастся. Также запрещается проводить компенсацию их стоимости. Это обусловлено действующим на тот момент законодательством.

В каких случаях это невозможно

Законодательно предусматривается передача в собственность не всех земельных наделов. Выделяют некоторые участки, в предоставлении которых гражданину может быть отказано.

Таковыми считаются:

  • наделы с ограниченной Земельным кодексом РФ оборотоспособностью;
  • территории, которые были изъяты из оборота;
  • наделы с наложенным на них запретом на проведение приватизации на основании федерального законодательства;
  • участки, которые были зарезервированы для государственных нужд и необходимости использования органами, осуществляющими местное самоуправление.

Помимо это определены и другие объекты, которые не могут быть переданы в собственность. Это обусловлено тем, что наделы уже применяются в строго узком направлении.

Среди них выделяют:

  • заповедные и парковые зоны;
  • территории для обеспечения деятельности государственных органов, ВС;
  • закрытые административно-территориальные образования;
  • объекты лесного фонда.

Образец договора дарения земельного участка:

Когда появляется момент возникновения права собственности на земельный участок

В пункте 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ отмечается, что право собственности на землю появляется при наличии оснований, которые прописываются гражданским и федеральным законодательством:

  • Самым распространенным среди оснований является заключение договора купли-продажи, мены, пожизненного содержания и дарения. В статье 8 отмечаются и другие сделки, которые не предусматриваются законом. Но они используются, когда передается другое недвижимое имущество, а не земельные наделы.
  • Право собственности появляется в соответствии с решениями государственных органов и муниципалитета. Обычно процедура проводится на платной основе после окончания срока аренды территории. В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Закона о введении Земельного кодекса РФ, выделяют и ситуации предоставления наделов бесплатно.
  • Постановить о передаче права собственности может суд. В этом случае основанием считается решение органа. Оно необходимо для проведения регистрационных действий в отношении сделки.
  • Право владения предусматривается при передаче наследуемого имущества, правопреемства юрлица.
  • В соответствии с приобретательной давностью гражданин, который владел наделом более 15 лет, может получить его в собственность. У участника сделки появляются права при добросовестном исполнении своих обязательств в отношении земельного участка.

Договор купли продажи

Отчуждение имущества может происходить при любой из сделок. Основной среди их является купля-продажа, которая имеет возмездный характер. Аналогичные свойства выделяются у мены. Безвозмездное пользование предусматривается в ходе дарения.

Право собственности у нового владельца появляется при:

  • оформлении гражданского договора;
  • взаимном расчете с продавцов;
  • регистрации сделки имущественного характера в территориальном отделении Росреестра.

Регистрирующим органом вносятся изменения в кадастровую учетную запись. Право на земельный надел подтверждается договором. После регистрации новый собственник получает на руки свидетельство, подтверждающее права, и кадастровый паспорт с правками.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Приватизация

Земли государственного или муниципального характера могут быть выкуплены гражданами. Также передача прав собственности производится в ходе приватизационных действий. Оба случая предусматривают процесс передачи имущества. Но при этом выкуп имеет платную, а приватизация — бесплатную основу.

Передача в частные руки может происходить при:

  • наличии права бессрочного использования надела;
  • пожизненном наследовании;
  • оформлении аренды у муниципалитета.

Процедура проводится только при наличии официального согласия органов местного самоуправления. Также ранее человек не должен был использовать право приватизации.

Ведь по законодательству каждому гражданину выделяется только единственная возможность оформления земельного надела в собственность на бесплатной основе.

При использовании ее разрешен выкуп территории в соответствии с кадастровой стоимостью.

Эти документы принимаются регистратором под расписку. Через отведенное законом время новый собственник приглашается в отделение, где ему передают свидетельство и кадастровый паспорт на надел.

Какими документами подтверждается

Право собственности на участок земли важно подтвердить определенным документом. Порядок не меняется, независимо от того, как надел был передан пользователю.

Право должно быть признано на государственном уровне в официальном порядке. Без подтверждающей документации использование надела (возведение объектов индивидуального жилищного строительства, обработка территорий сельскохозяйственного назначения) считаются незаконными.

Человек который нарушил нормы, привлекается к административной ответственности. Она предусматривается в рамках статьи 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Подтвердить право на надел можно несколькими документами. Они могут меняться в зависимости от времени получения земли.

Если территории были переданы до 1998 года, пока не был введен закон о госрегистрации, то предоставить можно свидетельство земельного комитета муниципалитета или выписку из похозяйственной книги.

С 1998 года по 2020 год гражданин предъявлял свидетельство о государственной регистрации права. В настоящее время его заменила выписка из ЕГРП. Документы подтверждают факт официальной регистрации прав гражданина.

Для его установления важно также иметь в наличии другие документы:

  • договор купли-продажи, мены, дарения;
  • свидетельство о вступлении в наследство;
  • решение судебного органа;
  • постановление совета или администрации населенного пункта.

Важно поставить надел на кадастровый учет. Только в этом случае он может считаться по праву принадлежащим собственнику.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Возникновение права собственности на недвижимость

С какого момента возникает право собственности

В этой статье я постараюсь наглядно показать (на реальном примере), как и когда возникает право собственности на объект недвижимости.

Но для начала надо понять, что же такое «недвижимость»? В этом нам поможет ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации.

Статья_130_ГК_РФ дает нам понятие, что относится к «недвижимости». Думаю, многие и не подозревали, что воздушные и морские суда – это тоже недвижимость?) Теперь точно будете знать!

Так же из статьи мы узнали, что недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. После регистрации объекта недвижимости возникает право собственности на него.

Объекты недвижимости должны кому-то принадлежать, чтобы собственники обеспечивали их сохранность, содержали в должном состоянии сами или с помощью организаций (оплачивая последним за их услуги), использовали их по прямому назначению (ЖК РФ Статья 31) и ежегодно вносили в казну Государства налог на недвижимость. Это обязанности собственников недвижимости.

Как известно, обязанности возникают вслед за правами. Или наоборот? Помнится, всё же, что последовательность такая «права и обязанности».

Итак, право собственности на объект недвижимости – главная тема этой статьи.

Для начала, пример из собственной риэлтерской практики

Январь 2019 года. У меня в управлении по нотариальной доверенности объект (двухкомнатная квартира большой метражности в центре города) уже более 12 лет.

Собственник недвижимости давно проживает «на югах», и я, как его представитель, сдавала квартиру в аренду. Юридически правильно будет, в наём, конечно.

За прошедшее время продала пару других крупных объектов этого же собственника, и вот настало время быть проданной этой квартире.

Хочу отметить, объект сложный – с не утвержденной перепланировкой и в уставшем от длительной аренды состоянии.

Аксиома: «Для любого собственника ЕГО объект самый лучший!»

И надо найти очень веские аргументы, чтобы «отрезвить» продавца квартиры и прийти к какому-то компромиссу.

Начинаем обсуждать с собственником «стоимость» объекта.

Его аргументы (плюсы):

  1. за счет перепланировки увеличился метраж большой комнаты – а это привлекательный момент для покупателя, так как увеличилась жилая площадь квартиры
  2. за счет второй перепланировки (присоединения лоджии) увеличился метраж кухни – тоже плюс
  3. за счет ликвидации туалета увеличился метраж коридора

Серое вещество моего мозга начинает внутреннее броуновское движение…

Мои ответные аргументы:

  1. ДА! Метраж большой комнаты увеличился до 33 квадратных метров, но комната стала проходная – такое футбольное поле с тремя дверями (в коридор, в спальню и санузел). И получилось, что в квартире одна изолированная комната – спальня 13 квадратных метров. Это уже на большого любителя!
  2. ДА! Кухня увеличилась за счет присоединения лоджии – стала длинной и её функциональность не изменилась – такую перепланировку узаконить невозможно!
  3. Второй санузел (туалет), который ликвидировали, был бы только плюсом!

К чему я всё это пишу? О праве собственности, вроде бы, должна идти речь? Да, я помню. Это просто либретто к следующему этапу переговоров.

И написала я всё это для того, чтобы Вы понимали, как по-разному продавец и покупатель могут «оценивать» объект торга.

Далее, аргументы продавца (уже, что «плохо»):

  1. Не утвержденная перепланировка
  2. НЕТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на объект

Наконец-то, нужная тема! Терпение, Господа!

Ответные аргументы (мои, ясен пень):

  1. ДА! Перепланировка не узаконена. Это, ну очень плохо: «по ипотеке» не продать объект, да и не каждый покупатель согласится на сомнительную перепланировку, так как последствия уже разгребать придется ему самому.
  2. На втором аргументе моё броуновское мозговое движение скончалось, я махала руками и как рыба шевелила губами… У человека с десяток объектов недвижимости в РФ и за её пределами и он не ориентируется в правовых вопросах недвижимости! Такова «се ля ва»!

Итак, многоквартирный жилой дом, в котором та самая квартира, строился с 1993 года по 1996 год. Есть инвестиционный договор от 1993 года, есть акт приема – передачи квартиры от 10 февраля 1996 года.

Это документы, которые называются правоустанавливающими! И эти документы зарегистрированы в БТИ (Бюро технической инвентаризации) 20 апреля 1996 года. В то время еще не было УФСГР или «Росреестра».

Вот оно ПРАВО собственности на объект недвижимости, ВОЗНИКШЕЕ сразу после регистрации!

А что же имел ввиду собственник, когда утверждал, что НЕТ ПРАВА собственности? А имел он ввиду, как я понимаю, Свидетельство о государственной регистрации права.

НО! И Свидетельство такое есть – я его оформила еще в 2013 году! Просто, собственник забыл, видимо. Все их документы по объектам недвижимости в нашем городе находятся у меня с момента их переезда на юг.

Внимательно читаем «Документы-основания:» – вот там перечислены те самые правоустанавливающие документы – это Инвестиционный договор и Акт приема-передачи квартиры.

А само свидетельство лишь правоподтверждающий документ! Отмечу, что с июля 2016 года перестали выдавать Свидетельства о регистрации права. Теперь выдают Выписку из ЕГРП.

ДДУ – договоры долевого участия

Мы рассмотрели на одном реальном примере, как возникает право собственности на объект недвижимости.

В настоящее время инвестиционные договоры уже не заключаются, так как с момента вступления в действие 1 апреля 2005 года федерального закона № 214-ФЗ заключаются ДДУ – договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов. И далее речь пойдет только о многоквартирных домах и не будет касаться индивидуального строительства.

Чтобы было более понятно, ситуация с индивидуальным строительством домов связана с участком земли, на котором построен дом – этот участок должен быть в собственности, или в долгосрочной аренде, или в постоянном бессрочном пользовании, или в пожизненном наследственном владении (т.е. два отдельных права собственности на дом и на землю).

Итак, объект (многоквартирный жилой дом) построен, получено разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию. Далее идет передача квартир участникам долевого строительства с обязательным подписанием Акта приема-передачи квартиры.

ДДУ – договор долевого участия в строительстве дома, плюс АКТ приема-передачи квартиры – вот два правоустанавливающих документа необходимых для регистрации ПРАВА на этот объект недвижимости (квартиру).

Как только произойдет эта регистрация в «Росреестре» возникнет право собственности на эту квартиру с соответствующей записью в ЕГРП (единый государственный реестр прав).

И в дальнейшем при каких-либо операциях с этой квартирой (продажа, обмен, передача в дар или в наследство) будет обязательная регистрация сделки в «Росреестре» с внесением в ЕГРП записи о переходе права собственности на данную квартиру от одного собственника к другому. Всё просто и логично! Не правда ли?)

Резюме

Право собственности на объект недвижимости возникает ОДИН раз и навсегда. При любых дальнейших (законных) операциях с этим объектом недвижимости будет происходить переход права собственности на этот объект к новому его собственнику.

В следующей статье я расскажу о налогах и налоговых вычетах, связанных с операциями с недвижимостью.

Если у Вас возникли вопросы после прочтения этой статьи, я готова на них ответить.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору в соответствии со статьей 223 ГК РФ

С какого момента возникает право собственности

Все договоры, связанные с отчуждением вещи у одного лица и передачей её другому лицу, подразумевают возникновение двух важных моментов.

Во время соглашения о сделке у лица, которое вступает в правовые отношения в качестве отчуждателя, возникает лишь право передать своё имущество, но право собственности за ним всё ещё сохраняется.

В момент передачи вещи отчуждатель теряет на неё право собственности, поскольку оно переходит к приобретателю.

До передачи на имущество может быть обращено взыскание по долговым обязательствам отчуждателя. Исключение составляют сделки, которые требуют государственной регистрации. В таком случае право собственности переходит в момент совершения такой регистрации. Эти правила устанавливает ст. 223 ГК РФ.

Сущность применения правил ст. 223 ГК РФ

Важность правил, устанавливаемых ст. 223 ГК РФ, является довольно высокой, поскольку они распространяются на все типы сделок — возмездные и безвозмездные. При этом п. 2 ст.

421 ГК РФ наделяет стороны довольно большой свободой и даёт возможность заключать договоры, что не предусмотрены законом непосредственным образом. Переход же права собственности может произойти в результате самых разных соглашений, об уплате алиментов (ст.

104 СК РФ) или отступного (ст. 409 ГК РФ), а не только сделок купли продажи.

В случае, если отчуждатель не передаёт свою вещь, то он не выполняет таким образом свои обязательства по договору, что порождает право приобретателя отказаться от исполнения договора.

Передача вещи влечёт за собой то, что у отчуждателя исчезают, а у приобретателя появляются бремя собственника (ст.

210 ГК РФ) и риск случайной гибели или порчи имущества (ст. 211 ГК РФ). Поэтому процесс передачи может находить своё отражение в составлении автономного от договора документа, отражающего реальное состояние вещи в момент её передачи, который подписывают обе стороны.

Чаще им становится акт, а уклонение от его подписания можно рассматривать в качестве отказа от сделки.

Норма ст. 223 ГК РФ является диспозитивной.

Исключение из общего правила может быть установлена самим договором, если это обусловлено волей сторон и соответствует природе товара или характеру отношений между лицами. Так, ст.

491 ГК РФ устанавливает отдельную норму для договоров купли-продажи, которые могут быть составлены так, что право собственности на переданный покупателю товар возникает у того с момента его оплаты.

Это состояние иногда называют резервированием права собственности продавца. Чаще всего сделки такого типа совершаются с учётом того, что покупатель может не оплатить товар, но тогда он должен вернуть его продавцу.

Другой тип исключений устанавливает правило п. 2 самой ст. 223 ГК РФ. Он находится в сочетании с содержанием ст. 131 ГК РФ, определяющей необходимость регистрации сделок с недвижимостью в государственном реестре и специальными нормами ст. 551 ГК РФ.

Однако предусмотрено, что закон может внести исключение и в эти правила. В 2004 году в п. 2 был добавлен абзац, который устанавливает возможность собственника истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если ситуация соответствует ст.

302 ГК РФ.

Законодатель РФ придерживается системы казуальной традиции. Договор об отчуждении вещи в ней является каузой или основанием перехода права собственности (ст. 218 ГК РФ). Действительность передачи находится в зависимости от действия договора, что относится к области казуальных традиций.

Если только вещь не будет изготовлена в будущем, то отчуждатель должен быть собственником и в момент заключения сделки, что чаще всего выражается подписанием договора, и при фактической передаче вещи.

В противном случае приобретатель тоже не станет собственником, несмотря на то, что действует добропорядочно.

Отражение ст. 223 ГК РФ в материалах высших судов

В решениях и определениях судов высших инстанций ст. 223 ГК РФ встречается так часто, что систематизировать все ситуации крайне сложно. Следует отметить два немаловажных обстоятельства.

Очень часто суды самых разных инстанций упускают из виду сам факт передачи вещи от прежнего правообладателя к новому. Поэтому решения, вынесенные на основании изучения других обстоятельств конкретных дел, часто теряют смысл.

Примером может служить дело № 140-ПЭК16, которое рассматривалось 13 мая 2016 года.

В определении коллегии ВС РФ было указано, что судами не были оценены обстоятельства, связанные с передачей строительной компанией оборудования службе заказчика.

Поэтому обществу с ограниченной ответственности было отказано в передаче надзорной жалобы. Само же дело было направлено в суд начальной инстанции с соответствующими рекомендациями.

Второе связано с тем, что по законам РФ суд не может понуждать продавца к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Примером дел, в котором это было важным аспектом являет дело № 305-ЭС16-4027. Заключение было сделано на основании постановления пленума ВАС и касалось спора о передаче квартир в строящемся многоквартирном доме.

.

Когда возникает право собственности на недвижимость 2019

С какого момента возникает право собственности

Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке.

Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.

2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.

Внимание! После подписания договора или получения свидетельства о наследовании, необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр. Через 7-10 дней осуществляется внесение сведений в реестр о новом собственнике. Только после этого можно полноценно распоряжаться недвижимостью, хотя право собственности возникает в момент подписания договора или получения свидетельства на наследство.

Покупка является самым распространенным методом приобретения объектов недвижимости. Это относится к квартирам, домам и земельным участкам. В том числе, это основание относится к договору долевого участия, когда приобретается квартира в новостройке.

Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным собственником покупатель становится после подписания и оплаты договора. Но полноценно распоряжаться собственностью можно только после государственной регистрации.

Обратите внимание! Когда договор будет зарегистрирован, можно не только пользоваться недвижимостью. Ее можно продать, подарить, обменять, использовать в качестве залога в банке.

Дарственная

Дарственную можно оформить при жизни собственника. При этом такое имущество не войдет в наследственную базу.

Собственник передает имущество по договору дарения, который характеризуется следующими важными моментами:

  1. Содержит полные сведения о предмете договора, включая место расположения недвижимости и его основные технические параметры.
  2. Отсутствует пункт об оплате или оказании услуг взамен передачи прав.
  3. Содержит сведения о дарителе и одариваемом.

Договор вместе с другими документами подается на регистрацию, после чего осуществляется смена собственника. Если все оформлено правильно, даритель не может требовать возврата недвижимости.

Причин для приобретения недвижимости несколько. Основная – решение жилищных вопросов. Также недвижимое имущество выступает привлекательным объектом для инвестирования и защиты средств, формирования семейных или производственных активов.

Вне зависимости от задач приобретения, все сделки находятся под пристальным вниманием государства и должны соответствовать широкому спектру требований.

Рассмотрим, когда возникает право собственности на недвижимость, а также другие аспекты юридически значимых действий с квартирами, землею, дачами.

Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).

Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.

Вместе с тем совершенный в отвечающей требованиям закона форме договор, по всем существенным условиям которого стороны пришли к согласию, однако предписываемая законом госрегистрация которого не выполнена, не влечет всех последствий, на которые он направлен, до осуществления указанных регистрационных действий.

При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган.

Приобретение недвижимости вовсе не означает одновременного с этим появления полных прав на неё. Что это означает? Для большинства случаев отчуждения актуальна статья ГК РФ, которая увязывает появление права на недвижимость с её госрегистрацией. Однако встречаются ситуации, в которых полное право на такое имущество может возникнуть даже до процедуры госрегистрации.

С точки зрения юриспруденции право собственности состоит из трёх составляющих: пользования, владения, распоряжения. Каждая из этих составляющих появляется при оформлении определённых документов.

Так, право пользования появляется при подписании договора (например, договора о покупке или дарения). Право владения возникает при составлении акта передачи объекта (например, от компании-застройщика приобретателю жилья).

И, наконец, право распоряжения возникает после госрегистрации.

Чаще всего под данным термином понимается совокупность всех составляющих, дающая возможность полного распоряжения объектом недвижимости.

Любая недвижимость может быть приобретена одним из следующих способов:

  • наследство;
  • покупка;
  • дарение;
  • обмен;
  • долевое участие в строительстве;
  • сооружение объекта своими силами;
  • паевое участие в строительстве.

Приобретение недвижимости в результате наследования

Этот случай является, как раз исключением из правила об обязательной процедуре регистрации для безусловного владения недвижимостью.

Это означает, что человек может считаться собственником объектов, полученных в результате наследования, не с момента госрегистрации и получения подтверждения этому, а с момента вступления в наследство или с того момента, когда появилось право на наследство.

Человек, получивший в наследство такой объект, имеет возможность пользоваться им по своему усмотрению сразу после возникновения соответствующего права. Естественно, что право распоряжения возникнет только после госрегистрации. Сказанное в полной мере относится и к случаям, когда наследодатель признаётся умершим решением суда.

Таким образом, в случае с наследством не нужно ждать регистрации, чтобы стать владельцем объекта.

Приобретение недвижимости в результате покупки

Человек, приобретающий, например, квартиру становится её полным собственником поэтапно. После подписания договора у него возникает право владеть ею. После составления акта передачи квартиры от продавца покупателю, последний может пользоваться ею, то есть может проживать в ней. И полное право у покупателя квартиры возникает с того момента когда закончится процедура госрегистрации.

Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).

Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.

При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган. 

ПриобретениеЕсли осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи.
ДарениеТакже требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе.
НаследованиеЕсли по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство.

Порядок проведения государственной регистрации

Как уже отмечалось выше, права на имущество, требующие госрегистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Однако это только общий принцип, и в некоторых случаях рассматриваемое право возникает вне зависимости от внесения информации о его переходе в ЕГРН.

К таким исключениям относятся ситуации перехода права на имущество (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, далее — ППВС № 10/22):

  • к правопреемнику юрлица, когда право возникает с момента окончания реорганизации названного юрлица (данная тема более подробно раскрыта в иных материалах нашего сайта, рекомендуем ознакомиться и с ними, например со статьей Преобразование (реорганизация) АО в ООО (нюансы));
  • наследнику после смерти наследодателя, когда право возникает в момент открытия наследства;
  • соответствующему члену кооператива (например, строительного, гаражного и т. д.), когда право в отношении имущества, в целях создания которого кооператив организовывался, переходит к такому члену после полной уплаты им своего взноса. 

Перечень таких случаев может быть регламентирован исключительно законом и расширительному толкованию на данный момент не подлежит (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). 

По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):

  • Добросовестность владения подразумевает, что субъект, получая имущество во владение, не обладал информацией о том, что у него нет оснований для получения права собственности на данное имущество (например, такой владелец предполагает, что предыдущий собственник от данного имущества отказался). Закон не запрещает приобретение права собственности по данному основанию, если такое владение началось и по соглашению сторон о дальнейшей передаче права в рамках сделки, хотя эта передача так и не состоялась (например, решение Феодосийского горсуда Респ. Крым от 27.10.2016 по делу № 2-2996/2016).
  • Открытость предполагает, что лицо не утаивает факт пребывания объекта недвижимость в его владении.
  • Непрерывность владения означает, что в течение всего установленного законом срока лицо не прекращало своих действий по реализации прав владельца. В т. ч. такие обстоятельства, как временное выбытие имущества из владения вопреки закону, его передача во временное владение другому субъекту (например, по договору аренды), не прерывают течение данного срока.
  • Владеть имуществом как своим собственным означает владеть им не по условиям договора. 

В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).

Право собственности по аналогичному основанию может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на собственность установленного лица (п. 16 ППВС № 10/22). 

Итак, по общему принципу право собственности на объект недвижимости возникает в момент внесения информации о нем в ЕГРН. Большинство из возможных оснований возникновения права собственности на такие объекты регламентированы гл. 14 ГК РФ. 

Одним из необходимых условий для того, чтобы не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) является требование пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ о том, что не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

По общему правилу срок владения движимым имуществом исчисляется с даты его покупки (получения), а срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на такое имущество (пункт 1 статьи 130, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ (ГК)).

Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о госрегистрации такого права (пункт 1 статьи 131 ГК, пункт 1 статьи 12, пункт 1 статьи 14 Закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.