Совместная собственность супругов при ипотеке

Ипотека и ДДУ – совместно нажитое имущество супругов?

Совместная собственность супругов при ипотеке

Развод всегда тягостен для семьи не только личными переживаниями, но и необходимостью менять привычный уклад жизни, в частности условия и место проживания. Если жилье семейной пары было приобретено в ипотеку, которая все еще не выплачена, ситуация дополнительно отягощается, поскольку не всегда понятно как делить такое имущество.

Является ли ипотека, ДДУ и материнский капитал совместно нажитым имуществом, если они были приобретены или проинвестированы во время брака?

В статье 34 Семейного кодекса РФ говорится, что все имущество, нажитое в браке и приобретенное от общих доходов, является общей собственностью мужа и жены. При этом общими считаются все доходы, которые были получены каждым из супругов за время брака.

Статья 39 СК РФ регламентирует то, что при разделе совместно нажитое имущество делится между мужем и женой в равных долях, также как и долги, за исключением особых случаев. Рассмотрим практические вопросы разделения ипотеки между семейной парой на примерах.

Исключения, при которых имущество одного из супругов не может считаться совместно нажитым

Исключительных случаев, при которых собственность одного из разводящихся не будет разделено между обоими супругами не так много и для всех таких исключений есть дополнительные моменты, позволяющие второму супругу претендовать на получение собственной доли.

К таким исключениям относятся:

  1. Собственность, которая была приобретена одним из супругов до или после брака и соответственно не является совместно нажитой. В подтверждение того, что имущество не подлежит разделу необходимо предоставить суду документы, подтверждающие дату вступления в право собственности. Однако существуют несколько уточнений, позволяющих второму супругу получить свою долю от собственности:
  • супруг, не являющийся собственником недвижимости, внес существенный вклад для поддержания ее сохранности (сделал дорогостоящий ремонт за собственные средства и т.п.),
  • у супругов есть совместные несовершеннолетние дети, которые имеют право на проживание в квартире родителя вместе со своим опекуном, если опекуном будет назначен родитель, который не владеет недвижимостью.
  1. Имущество, которое было взято в ипотеку или кредит до заключения брака, но выплачивалось на протяжении брака. Считается, что в таком случае заемщик выплачивает задолженность по кредиту полностью за свой счет. Но если имеются доказательства того, что кредит выплачивался и за счет другого супруга, суд может утвердить решение о принудительной выплате компенсации либо выделении доли в собственности, которая будет соответствовать тратам.
  2. Имущество, которое было унаследовано или получено в дар одним из супругов во время или до заключения брака – действуют общие правила как для имущества, приобретенного до брака, за исключением случаев, описанных в первом пункте.
  3. Наличие брачного договора, где прописаны условия раздела имущества при разводе, также может лишить одного из супругов прав на притязание на недвижимость, однако, интересы несовершеннолетних детей супругов будут учтены в любом случае. Также в судебной практике бывают и случаи оспаривания брачных контрактов.

Чтобы отстоять в суде право на владение долей от собственности семьи, не являющегося совместно нажитой, необходимо заранее подготовить все необходимые документы, список которых может существенно отличаться в зависимости от причин наличия притязаний на недвижимость  (чеки и банковские выписки, подтверждающие оплату, документы на детей и т.д.).

Отдельно следует сказать о гражданском браке. Согласно с гражданским кодексом, супруги, не оформившие свои отношения официально, именуются сожителями, а сожители не могут иметь имущественных притязаний по отношению друг к другу. Если в семье есть совместные несовершеннолетние дети, суд обязательно учтет их интересы.

Взаимосвязь понятий расторжения брака и раздела имущества

Принято считать, что понятия расторжения брака и раздела имущества взаимосвязаны и должны следовать друг за другом, однако, это не так. Разделить имущество семейная пара может также и находясь в браке, для это им нужно просто обратиться к нотариусу, который составит соглашение о разделе имущества.

Соглашение о разделе имущества – документ, определяющий доли собственности каждого из супругов в совместном имуществе.

Соглашение составляется в соответствии с добровольными пожеланиями самих собственников и согласно с его условиями каждый супруг может иметь долю любого размера, не обязательно равную доле другого супруга от общего имущества.

Таким образом, муж и жена могут определить одного собственника определенного имущества (к примеру, один супруг определяется собственником квартиры, а второй автомобиля) либо стать долевыми совладельцами имущества, то есть определить долю каждого.

В документе также рекомендуется учитывать и интересы несовершеннолетних детей, то есть определять и их часть в совместной недвижимости. В противном случае при разводе возможно одному из родителей придется отстаивать интересы детей в судебном порядке.

Однако все имущество, нажитое в браке после подписания соглашения о разделе имущества, будет считаться совместным и при разводе делится в равных частях между обеими сторонами.

Особый случай, это когда супруги решают разделить имущество после развода. Статья 38 СК РФ позволяет такую возможность.

Ипотека как совместно нажитое имущество

Ипотека, взятая в период брака, как и все имущество, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом.

При этом между супругами должна быть поделена не только взятая в кредит собственность, но и задолженность по платежам.

Если же недвижимость была поделена в неравных долях или осталась только за мужем или женой, каждая из сторон будет выплачивать только часть задолженности, отвечающую стоимости взятой с ипотеку недвижимости, которой он владеет.

При совместной выплате ипотеки двумя разведенными супругами очень важно чтобы оба плательщика были ответственными и вовремя вносили платежи, что достаточно проблематично на практике.

Банк редко соглашается на изменения в договоре ипотеки связанные с изменением количества плательщиков за один объект недвижимости, но предлагает более удобные и выгодные для клиентов решения, о которых поговорим ниже.

Развод после заключения договора ДДУ

Договор долевого участия – договор, подтверждающий намерения физических лиц приобрести квартиру в еще не построенном доме. Как правило, оба супруга при заключении договора указываются в документе в качестве заемщика и созаещика, но даже если это не так, право на владение квартирой имеют и муж, и жена, если стоимость квартиры и при необходимости ипотека выплачивались в период брака.

Вне зависимости от того, кто указан собственником квартиры, недвижимость будет разделена между семейной парой, если оно оплачивалось в период брака.

Если же только часть стоимости имущества была выплачена в период брака, а другая до заключения брака или после развода за средства только одного супруга, между семейной парой будет разделена только выплаченная в период брака часть квартиры, а остальная площадь считается собственностью того из супругов, кто ее оплатил.

Если официально документы на собственность на квартиру были оформлены уже после расторжения брака и собственником указан один из супругов, суд оставит за вторым супругом право на владение полагающейся ему доли.

Также в ситуации когда до официального заключения брака и муж, и жена внесли свои средства в приобретение жилья, но оформлен договор был только на одного человека, за вторым супругом также останется право на владение квартирой. То есть решающим фактором здесь является кто из супругов фактически приобрел недвижимость, но если средства вносились не во время брака, нужно предоставить доказательства оплаты части стоимости жилья.

Отдельно стоит упомянуть о случае когда дом фактически недостроен и не введен в эксплуатацию, но у супругов, заключивших ДДУ, возникла необходимость развода. В таком случае за обоими супругами также остаются права на ту часть недвижимости, которую они оплатили совместно, но право собственности на остальную часть недвижимости зависит от порядка выплат после развода.

В ситуации когда договор ДДУ заключен, но платежи еще не производились, тот из супругов, который планирует в дальнейшем приобрести квартиру за свои деньги, станет ее собственником, а второй супруг не будет иметь права претендовать на долю в имуществе.

Раздел ипотеки между супругами при сотрудничестве сторон

Если оба супруга при разделе собственности могут досудебно урегулировать вопрос о делении ипотеки, возможны следующие варианты решения:

  1. Отказ от притязаний на квартиру со стороны одного из супругов в пользу другого. Отказаться от права собственности на имущество при разводе один из супругов может как безвозмездно, так и при условии выплаты определенной материальной компенсации. Размер компенсации может быть оговорен супругами и исходить из вклада каждого в выплаты по ипотеке либо равняться 50% от суммы уже внесенных взносов. После получения компенсации человек может использовать средства для внесения первого платежа новой ипотеки. Оставшиеся же платежи по кредиту за бывшую квартиру семьи вносит ее новый владелец.
  2. Продажа квартиры и раздел средств между супругами в равных частях или в соответствии с договоренностью. Часть вырученных средств также идет на оплату оставшейся части ипотечного долга перед банком, но оставшиеся средства супруги могут использовать и для внесения первых платежей по новым ипотекам.
  3. Раздел долга по ипотеке и ипотечной недвижимости между супругами в произвольных долях.

Фактически до полной выплаты ипотеки залогодержателем квартиры остается банк, поэтому для изменения условий в договоре ипотеки или продажи квартиры необходимо также его согласие. Если банк не желает идти на сотрудничество, возможен вариант досрочного погашения ипотеки для удобства раздела имущества.

Раздел ипотеки при разводе по решению суда

Если супруги или один из супругов не будет сотрудничать с судом при рассмотрении дела о делении имущества, ипотека будет поделена между супругами в равных долях. То есть бывшие муж и жена теперь будут владельцами 50% квартиры, взятой в ипотеку в браке, и вынуждены самостоятельно выплачивать по 50% ипотечных платежей.

Такое решение будет не слишком удобным в том случае, если в браке ипотека оформлялась только на одного из супругов, и впоследствии банк будет требовать своевременных выплат по кредиту только от плательщика. Однако сегодня большинство банков стараются при выдаче ипотеки указывать в договоре обоих супругов в качестве заемщиков.

Если же квартира была взята в ипотеку одним из супругов до брака, но впоследствии кредит выплачивался из семейного бюджета, владельцем недвижимости остается заемщик, указанный в договоре с банком, который при этом обязан компенсировать второму супругу половину всех платежей, внесенных за время брака.

Раздел ипотеки при наличии несовершеннолетних детей

Обычно суд в таком случае выделяет долю ребенка от общей жилплощади, добавляющуюся к доле того родителя, с которым останется ребенок. Если при внесении первого взноса ипотеки использовались также и средства материнского капитала, доля ребенка будет выделена в обязательном порядке.

 

Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Совместная собственность супругов при ипотеке

Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. Разберемся, что ждет заемщиков в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем. 

В первую очередь смотрим, когда была приобретена недвижимость: до брака или во время.

Квартира куплена не в браке

В соответствии со ст. 36 СК РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать возмещения средств, вложенных им в погашение кредита.

Как это происходит

На практике, как правило, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о возмещении (выплате) другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделе доли в квартире.

Доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Квартира куплена в браке

По общему правилу (ст. 34 СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом супругов, независимо от того, на чье имя она оформлена.

При этом, в соответствии с п.5. ст.244 ГК РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Таким образом, супруги могут приобрести недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Если изначально в договоре купли-продажи квартиры размер долей супругов не был определен, а в последующем супруги решают установить за каждым долевую собственность, то они могут заключить соглашение об определении долей, удостоверив его у нотариуса.

При приобретении квартиры в ипотеку, как правило, супруги в банке выступают в качестве созаемщиков. В отдельных случаях — как заемщик и поручитель.

Брачный договор

Супруги вправе разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущественных отношений. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Согласно ст. 40 СК РФ, брачный контракт — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при заключении брачного договора важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного контракта действует законный режим имущества супругов, т.е. режим их совместной собственности. Таким образом, если доли супругов не установлены, то они предполагаются равными.

В этом случае при расторжении брака и разделе имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей. 

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей и/или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

У супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п.2 ст. 39 СК РФ).

На совершение сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу, требуется разрешение органа опеки и попечительства. 

Квартира куплена с привлечением материнского капитала

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение, следовательно, не является совместно нажитым имуществом. Эти средства не могут быть разделены между супругами.

Согласно п.4 ст. 10 ФЗ, квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого с использованием указанных средств жилья в общую долевую собственность всех членов семьи. 

Несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Военная ипотека

При военной ипотеке денежные средства на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако, если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг вправе заявлять требования на часть внесенных денежных средств, а при их значительном размере — на выделение доли в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает в том случае, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Военная ипотека + материнский капитал

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

  • для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке
  • для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд в таком случае, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу, интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному. 

Коротко

Квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.

При отсутствии брачного контракта в случае расторжения брака и раздела имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.

Если квартира куплена с привлечением материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, по общему правилу, не подлежит разделу при расторжении брака.

Для определения вариантов раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Совместная собственность супругов при ипотеке

Покупка супругами квартиры в ипотеку  иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом,  а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.Разберемся подробнее.

статья обновлена 15.01.2020 г

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может  фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них  уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов,  два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.

Если нотариальный брачный договор не составлялся,  квартира признается  совместно нажитым имуществом, от другого супруга требуется нотариальное согласие на залог квартиры в банк.

Этот документ от вас потребует специалист банка, его нужно предоставить на момент подписания кредитного договора, а так же приложить в пакет документов для Росреестра.

Если супруги оформляют(регистрируют)  общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.

Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати,  многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют  приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного  предварительного  договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Раздел ипотечной квартиры между супругами при разводе

Совместная собственность супругов при ипотеке

Считается, что ничто так сильно не скрепляет семейный союз, как ипотечный кредит. Действительно, подобные кредитные сделки обременяют не конкретную личность, а семью в целом. В связи с этим существенно осложняется бракоразводный процесс и раздел совместно нажитого имущества.

Раздел имущества при ипотеке

По большей части, сложности при разделе ипотеки обусловлены наличием третьей стороны – банка кредитора, обеспечившего приобретение семейного жилья. В настоящее время раздел ипотечной квартиры при разводе может быть осуществлен двумя способами:

  • Путем заключения специального соглашения о разделе совместно нажитого имущества, и получением письменного разрешения кредитора.
  • В судебном порядке, путем подачи искового заявления с привлечением к участию в деле в качестве третьей стороны – банка-кредитора.

Понятно, что в данном случае выбор зависит от наличия или отсутствия между супругами какого-либо консенсуса относительно спорной квартиры. При этом, как указывалось ранее, без участия банка, осуществить раздел квартиры, независимо от выбранного способа, практически не возможно.

Как делится ипотека при разводе

Изначально необходимо отметить, что квартира в ипотеке при разводе признается совместно нажитым имуществом супругов, не зависимо от того, кто является заемщиком по ипотечному кредиту, и в чью собственность оформлена квартира.

Даже если кредит был получен до заключения брака, но платежи по нему производились в период брака, сторона, не участвовавшая в кредитной сделке, имеет право на определенную долю в собственности на квартиру, либо на компенсацию части платежей, произведенных в счет погашения кредита.

Вторым немаловажным аспектом является то, что действующее законодательство закрепляет за супругами не только равные имущественные права, но и равные имущественные обязательства. Таким образом, супруги несут солидарную ответственность перед банком по кредитным обязательствам.

В зависимости от того, какой конечный результат хотят получить бывшие супруги, существуют следующие варианты раздела ипотечной квартиры:

  • Долевой раздел квартиры и обязательств по кредиту. Предусматривает выдел долей в общем имуществе и признание права собственности каждого из супругов на определенную долю квартиры. По общему правилу доли супругов в совместно нажитом имуществе признаются равными. При этом, в случае наличия согласия банка, солидарная ответственность супругов по кредитному договору может быть заменена на индивидуальную. По сути это позволяет супругам выполнять обязательства по погашению кредитного договора самостоятельно, и в той части, которая соответствует их доле в собственности квартиры.
  • Перевод квартиры и кредита на одного из супругов. В данном случае осуществляется признание права собственности на ипотечную квартиру за одним из супругов, с переводом на него всех обязательств по кредитному договору. Данный вариант также предполагает наличие согласия банка, при этом банк может потребовать предоставить подтверждение платежеспособности одного из супругов, на которого переводятся обязанности по кредиту. Естественно, что другой супруг при таком варианте может потребовать определенную компенсацию за отказ от права собственности в ипотечной квартире.
  • Продажа и добровольный раздел. Данный вариант предусматривает продажу ипотечной квартиры, с последующим погашением долга по кредиту, и разделом оставшейся суммы во вне судебном порядке. В этом случае также не обойтись без согласия банка, поскольку квартира находится у него в залоге.

Как вы уже могли понять, все три варианта предусматривают согласие трех сторон – бывших супругов и банка, являющегося залогодержателем. Существует также вариант, при котором один из супругов после расторжения брака продолжает нести обязанность по погашению ипотечного кредита единолично.

В таком случае, после полного или частичного погашения кредита, у него возникает право требования половины оплаченной суммы со второго супруга, который после развода в погашении кредита не участвовал. В судебной практике юристов нашего центра немало подобных случаев.

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной до брака

Как указывалось ранее, ипотечная квартира при разводе, может быть признана совместно нажитым имуществом, даже в случае если кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. Это возможно при условии, если часть платежей по погашению кредита производилась в период брака.

При этом неважно кто конкретно вносил денежные средства, поскольку в период брака они все равно являются совместно нажитыми, пока не доказано обратное.

Естественно, в таком случае, доля каждого из супругов определяется исходя из сумм, уплаченных по кредиту в период брака и до вступления в него. При этом стороны не лишаются возможности доказать, что часть вносимых денежных средств по кредиту являлись личными, а не совместно нажитыми (примером может служить досрочное погашение части кредита средствами, полученными одним из супругов по наследству).

Необходимо отметить, что супруг, не участвовавший в кредитной сделке, может претендовать либо на определенную долю в квартире (пропорционально доле платежей внесенных в период брака), либо на компенсацию половины суммы, уплаченной по кредиту в период брачных отношений.

Учитывая наличие первоначального взноса по кредиту, как правило, определяемая доля супруга, участвовавшего в погашении кредита, не велика, в связи с чем, второй вариант в судебной практике встречается чаще.

Раздел долга по ипотеке

Важно отметить, что во избежание возможных споров по ипотечной квартире, приобретенной до вступления в брак, будущие супруги могут заключить брачный договор, в котором будет определен режим собственности данной квартиры в случае расторжения брака.

Вместе с тем, после вступления в брак, супруг оформлявший кредит может уведомить об этом банк, и в случае согласия второго супруга, оформить дополнительное соглашение к кредитному договору, в соответствии с которым второй супруг станет созаемщиком.

Иные долгипри разводе

Естественно, совместные долги супругов не сводятся к одному лишь ипотечному кредиту. В период брака у супругов могут возникнуть иные долговые обязательства:

  • По различным гражданско-правовым сделкам (постройка частного дома, ремонт квартиры и т.д.).
  • По обыкновенному договору займа (супруг взял в долг денежные средства под расписку для нужд семьи).
  • По оплате жилищно-коммунальных услуг, и иных платежей, связанных с пользованием жилыми помещениями.
  • Также общий долг супругов может возникнуть в связи с причинением третьему лицу какого-либо ущерба (залив квартиры).

Все эти долговые обязательства признаются действующим законодательством России общими долгами супругов. При этом делятся они пропорционально присужденным каждому из супругов долям в имуществе.

Основным предметом доказывания в спорах, связанных с разделом долгов, является то, на что были израсходованы денежные средства, взятые в долг (либо для какой цели заключался гражданско-правовой договор). Закон четко определяет, что для признания долга общим, все полученное должно быть потрачено на семейные нужды.

При этом, как правило, суд признает практически любое долговое обязательство, приобретенное одним из супругов в период брака, общим, пока другая сторона не докажет, что полученное по нему, расходовалось не на семейные нужды. Каким образом это доказывать, лучше узнать у профессионалов!

Ссылка на первоисточник – ПРОЕКТ ЗАЩИТНИК.

Хотите получать правдивую информацию по решению правовых проблем, и быть в курсе юридических новостей – подписывайтесь!

Как супругам лучше оформить квартиру в собственность при покупке

Совместная собственность супругов при ипотеке
Время чтения: 6 минут

Защита имущественных прав каждого члена семьи вызывает много спорных вопросов. Законодательно установлено несколько способов оформления недвижимости, приобретенной во время брака. Чтобы впоследствии один из пары не остался ни с чем, нужно выяснить, как супругам лучше оформить квартиру в собственность, и выбрать оптимальный режим.

Совместно нажитое имущество

К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ, все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.

Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:

  1. Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
  2. Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.

Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.

Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:

  • установленная площадь на человека;
  • техническая возможность равного раздела.

Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.

Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.

Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».

Покупка жилья в браке

Прежде чем приобретать жилплощадь, паре стоит обдумать, как ее поделить в случае необходимости. Это касается ситуаций, когда между мужем и женой нет согласия в финансовых вопросах.

Покупка недвижимости в браке предполагает, что оба супруга получают равные доли в имуществе и одинаковые права владения и распоряжения. Однако некоторые нюансы сделки могут существенно уменьшить долю, принадлежащую одному из них, и даже вовсе лишить его имущества.

О подводных камнях разных режимов владения читайте в материале «Покупка жилья в браке».

Варианты оформления недвижимости в браке

Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.

Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.

Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену.

В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения.

Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.

Регистрация совместного владения

Законный режим владения предусматривает ст. 33 СК РФ. Поскольку в этом случае все нажитое в браке движимое и недвижимое имущество принадлежит обоим, покупка квартиры в общую совместную собственность оформляется на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально.

В договоре, в заявлении на регистрацию и в выписке ЕГРН указывается один собственник.

Предполагается, что о покупке известно всем членам семьи, поэтому письменное согласие на сделку не требуется.

Нюансы оформления общего режима владения рассмотрены в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Регистрация долей на супругов

Имена обоих брачных спутников фигурируют в документах с указанием частей, принадлежащих каждому из них, если оформляется долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры. Такой режим собственности регулируется ст. 40 СК РФ и предусматривает заключение брачного договора.

При покупке жилья в долевое владение без заключения брачного соглашения доли, принадлежащие каждому из них, будут считаться совместно нажитым в браке имуществом.

Следовательно, один супруг при разделе жилплощади будет иметь право на ½ части другого, в соответствии со ст. 39 СК РФ.

Таким образом, чтобы приобрести квартиру в долевую собственность, необходимо заключить соглашение, определяющее имущественные права супругов.

Регистрация на одного из супругов

Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В ст. 36 СК РФ перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене:

  • жилье получено в дар. Не имеет значения, произошло это до регистрации брака или в период совместной жизни;
  • имущество унаследовано во время брака либо до свадьбы;
  • недвижимость покупают за личные средства.

Передача жилья по договору дарения между членами семьи либо близкими родственниками имеет некоторые преимущества перед сделкой купли-продажи. Во-первых, ст.

217 НК РФ освобождает стороны от уплаты 13% налога на имущество. Во-вторых, в дальнейшем второй супруг не сможет претендовать на подаренную квартиру.

Такие же правила установлены и для имущества, полученного в наследство по закону или по завещанию.

Приобретение квартиры в браке одним из супругов за личные средства требует доказательств того, что деньги не являются общими. Согласно ст. 34 СК РФ, к таковым относится:

  • заработная плата;
  • доходы от предпринимательства;
  • пенсии, пособия;
  • другие денежные выплаты нецелевого назначения.

Если недвижимость куплена за счет подаренных, унаследованных или другим способом полученных денег, она принадлежит только тому, кому эти средства предназначались.

В остальных ситуациях покупка в браке и оформление квартиры на одного из супругов регламентируется ст. 34 СК РФ – недвижимость принадлежит обоим в равных долях на праве общей совместной собственности.

Какой режим владения недвижимостью предпочтительнее

Брачный договор как способ защиты имущественных прав не особо распространен в России. Но, заключая такое соглашение, супруги заранее определяют, на какую часть имущества имеют право. Это позволяет оформить купленное жилье на супругов в неравных долях.

Но и имущество, находящее в совместном владении, не всегда будет делиться поровну (ст. 39 СК РФ).

При разделе принимаются во внимание следующие факторы:

  • затронуты интересы несовершеннолетних детей:
    • регистрация с одним из родителей;
    • приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала;
  • один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам:
    • не вел домашнее хозяйство;
    • не занимался воспитанием детей;
    • не ухаживал за близким, который в этом нуждался.

Прежде чем заключить договор купли-продажи, стоит обдумать, что лучше: долевая или совместная собственность для супругов.

Покупка жилья в период брака и его оформление в совместное владение означает, что заранее определены причитающиеся супругам части. Поэтому одинаково защищены права и мужа, и жены.

В определенных случаях, предусмотренных ст. 37 СК РФ, имущество, которое оформлено на одного из супругов и является личной собственностью, переходит в совместное владение.

Поэтому перед тем как оформить квартиру в браке на кого-то посредством дарения или другим способом, нужно принять во внимание условия, при которых другой супруг получит право претендовать на ½ часть жилья.

Одно из них – это существенно возросшая стоимость квартиры в результате его трудовых либо денежных вложений:

  • произведена реконструкция, ремонт;
  • установлены новые коммуникации;
  • увеличена площадь.

Если пара живет в незарегистрированном браке, квартира будет принадлежать тому, на кого оформлена. А устанавливать право на совместное владение придется в суде, да и то лишь если удастся доказать проживание одной семьей и ведение общего хозяйства в момент приобретения объекта.

Внимательно изучив перечисленные варианты покупки, пара сможет решить, как лучше оформить квартиру в браке в их случае.

Ипотека и совместная собственность

Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.

По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов.

 Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.

Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.

Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.

До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.

Налоговый вычет при покупке в браке

Если муж и жена покупают квартиру, возврат 13% НДФЛ зависит от режима владения ею:

  • покупка жилья в совместную собственность – налоговый вычет получает кто-то один из пары либо выплата распределяется между мужем и женой поровну;
  • покупка квартиры в долях предполагает распределение вычета строго в соответствии с размером части имущества;
  • покупка недвижимости в ипотеку – налоговый вычет рассчитывается от стоимости квартиры и уплаченных процентов по кредиту.

Процесс оформления вычета в случае долевой собственности несколько отличается от совместной – в первой ситуации супруги должны подать заявление о распределении расходов между ними.

Заключение

К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся.

 Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение.

Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.

Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.